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Articles et documents dernière mise à jour: juin 2021
Paiement des loyers lorsque le magasin est fermé
Bien que la situation spéciale s’applique depuis juin 2020 et non plus la situation extraordinaire, divers établissements ont été et continuent d’être touchés par des fermetures ordonnées par les autorités. Qu’est-ce que cela signifie pour les loyers des magasins concernés? Que dois-je ou puis-je faire en tant que propriétaire ou locataire? Existe-t-il toujours une obligation de payer le loyer? Nous ne pouvons pas donner de réponse définitive à cette question, car il s’agit d’une situation totalement inédite et aucune décision de justice n’a encore été prise en la matière.
Une loi fédérale, la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux, était prévue: elle devait autoriser les locataires de locaux commerciaux ayant dû fermer leur entreprise ou réduire leur activité au premier semestre 2020 en raison de l’ordonnance 2 COVID à ne payer que 40% de leur loyer, pendant toute la durée des fermetures ou des restrictions. Le Parlement a toutefois rejeté le projet de loi correspondant au début du mois de décembre 2020.
Dans certains cantons ou villes, en revanche, des dispositions ont permis ou permettent encore aux cantons de participer partiellement ou totalement aux réductions de loyer. Une condition: le propriétaire et le locataire devaient ou doivent supporter chacun une partie du loyer ou s’entendre en conséquence. Souvent, c’est la règle dite «des tiers» qui s’applique. Selon celle-ci, le propriétaire, le locataire et l’État s’entendent pour payer chacun un tiers du loyer (jusqu’à concurrence d’un montant donné). De telles réglementations ont, par exemple, été mises en place pour les fermetures du printemps 2020 dans le canton de Bâle-Ville, puis de nouveau pour la deuxième vague. Ainsi, le conseil municipal de la ville de Zurich a adopté une telle réglementation pour la deuxième vague (automne-hiver 2020-2021).
Nous te recommandons par conséquent de te renseigner d’abord sur la situation dans ta commune, puis de chercher le dialogue avec ton propriétaire. Vous pourrez alors trouver ensemble une solution acceptable pour tous et la consigner dans une convention écrite. Chacun a intérêt à ce que les affaires puissent reprendre lorsque la situation reviendra à la normale. Autrement dit, lorsque la clientèle reviendra, le loyer pourra de nouveau être payé. La faillite d’un locataire n’est certainement pas dans l’intérêt d’un propriétaire.
Que faire si tu ne trouves pas de solution à l’amiable avec ton propriétaire? En tant que locataire commercial, tu dois alors faire valoir une éventuelle exonération ou réduction du loyer par la voie judiciaire. La situation juridique n’étant cependant pas encore clarifiée, il n’est pas certain qu’un tribunal puisse statuer en cas de litige.
MyRight répond à tes questions:
Dois-je continuer à payer un loyer?
La question de savoir si une réduction de loyer peut être exigée n’a pas encore été réglée pour l’instant. Lorsque tu ne peux plus du tout utiliser le bien loué aux fins convenues par contrat et que tu dois fermer ton commerce, tu peux essayer de demander une réduction de loyer pour la période concernée. S’il devient totalement impossible d’utiliser l’objet loué, une réduction du loyer de 100% pourrait être envisageable. Néanmoins, il convient d’examiner au cas par cas si et dans quelle mesure une telle prétention peut exister, c’est-à-dire si et dans quelle mesure l’utilisation de l’objet loué est impossible et/ou ne peut être raisonnablement exigée. En tant que locataire, c’est à toi que revient d’en apporter la preuve. Si tu dois fermer ton commerce, nous te conseillons de contacter immédiatement ton propriétaire afin de convenir ensemble d’une solution. Tu trouveras un modèle de lettre à cet effet dans la zone de téléchargement.
Puis-je résilier le bail de façon extraordinaire en raison de la situation actuelle?
Aucune décision judiciaire n’a encore été prise à ce sujet. L’avis des experts juridiques est le suivant: «Si la poursuite de votre activité paraît intolérable en raison de la situation actuelle liée au coronavirus, cela devrait représenter un juste motif au sens de l’art. 266g CO. Celui-ci autorise la résiliation extraordinaire du bail à n’importe quel moment, à condition d’observer le délai de congé légal de six mois. La poursuite de l’activité devrait notamment être intolérable si l’utilisation aux fins convenues est totalement impossible sur une période prolongée.» Voici un exemple: tu gères l’intégralité d’un restaurant et tu as l’obligation de respecter certaines heures d’ouverture. Dans ce cas, tu dois pouvoir, en tant que locataire, prouver à titre individuel le caractère intolérable.
Afin de sortir rapidement du bail, tu disposes, en tant que locataire, des possibilités habituelles suivantes:
- chercher un nouveau locataire solvable ou
- transférer ton activité à un tiers.
Les dispositions du code des obligations s’appliquent aux deux options. Pour toi, en tant que locataire d’un local commercial, la possibilité de résilier le bail avec un préavis de six mois ne devrait toutefois pas être intéressante, surtout si tu as réalisé des investissements importants. Par ailleurs, comme nous l’avons déjà mentionné, nul ne sait pour l’instant si la crise du coronavirus représente un juste motif au sens de l’art. 266g CO. La durée de la crise ou de la fermeture de ton entreprise sera également déterminante. C’est pourquoi nous te recommandons, avant de résilier, de vérifier s’il n’est vraiment pas possible de trouver un accord avec ton propriétaire sur le paiement du loyer.
Je quitte mon appartement ou mes locaux commerciaux à la fin du mois. Mais en raison du risque de contamination, je ne souhaite pas participer à la remise. Comment puis-je faire?
Si l’idée d’effectuer en personne la remise de l’appartement ou des locaux commerciaux t’inquiète, nous te conseillons d’en informer ton propriétaire. Demande-lui si tu peux lui renvoyer les clés par courrier recommandé. Le propriétaire peut alors effectuer seul la remise de l’objet loué. Afin d’éviter toute discussion ultérieure relative à des dommages causés par le locataire, nous te conseillons de bien documenter au préalable l’état de l’appartement, éventuellement à l’aide de photos.
Ai-je aussi droit à une éventuelle réduction de loyer sur mon appartement privé?
Le logement privé n’était pas concerné par l’ordonnance d’urgence du printemps 2020. Il n’y a pas eu non plus de réglementation à ce sujet pour la deuxième vague. Le loyer reste dû et il n’existe aucune possibilité de résiliation extraordinaire.
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