Muss ich für meinen geschlossenen Laden weiterhin Miete bezahlen?

Aufgrund des Coronavirus müssen unzählige Läden geschlossen bleiben. Ist die Miete weiterhin geschuldet? MyRight gibt Antwort.

Die Antwort im Detail

Der Bundesrat stuft die Situation in der Schweiz als «ausserordentliche Lage» ein und hat deshalb angeordnet, dass Einkaufsläden, Restaurationsbetriebe, Barbetriebe, Kinos, zoologische Gärten, Sportzentren, Coiffeure und viele weitere öffentlich zugängliche Einrichtungen bis auf weiteres geschlossen werden müssen.

Was bedeutet dies für die Mieten der Ladenlokale? Was muss oder kann ich als Vermieter oder Mieter nun tun? Besteht weiterhin eine Mietzinszahlungspflicht?

Eine abschliessende Antwort können wir leider nicht geben, da eine solche Situation noch nie dagewesen war und sich laufend ändert. Die rechtliche Einordnung der Pandemie ist umstritten. Wir gehen davon aus, dass sowohl von Seite Mieter als auch Vermieter ein Interesse daran besteht, dass bei einer Normalisierung der Lage die Geschäfte weiter fortgeführt werden können. Wenn die Kundschaft zurückkehrt, kann auch wieder Miete bezahlt werden. Der Konkurs eines Mieters ist sicherlich nicht im Interesse eines Vermieters.

Wir raten Ihnen, sich zeitnah abzusprechen und eine für beide Seiten tragbare Lösung in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten.

Gerne geben wir Ihnen einige Ausführungen zu einzelnen Fragen:

- Muss ich weiterhin Miete bezahlen?
Diese Frage ist strittig. Wenn das Mietobjekt gar nicht mehr zum vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden kann, dürfte für die Zeit, während der das Geschäft geschlossen bleiben muss, eine Reduktion der Miete angezeigt sein. Wenn eine Nutzung ganz verunmöglicht wird, wäre gegebenenfalls gar eine Reduktion des Mietzinses um 100% denkbar. Jedoch muss im Einzelfall geprüft werden, ob und inwieweit eine Unmöglichkeit der Nutzung des Mietobjekts und/oder eine sogenannte Unzumutbarkeit vorliegt. Der Mieter ist dafür beweispflichtig. Wir raten Ihnen, wenn Sie von der Schliessung betroffen sind, mit dem Vermieter umgehend Kontakt aufzunehmen, um über eine Lösung zu verhandeln. Sie finden dafür eine Vorlage im Downloadbereich.

- Kann ich den Mietvertrag aufgrund der gegenwärtigen Situation ausserordentlich kündigen?
Ein gerichtlicher Entscheid zu dieser Frage liegt noch nicht vor. Expertenmeinungen sagen Folgendes aus: Sollte die Fortführung Ihres Geschäfts aufgrund der aktuellen Situation des Coronavirus unzumutbar erscheinen, dürfte dies vermutlich einen sogenannten wichtigen Grund nach Art. 266g OR darstellen. Dieser berechtigt zu einer ausserordentlichen Auflösung des Mietvertrags – unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten auf einen beliebigen Kündigungszeitpunkt hin. Die Fortführung des Geschäfts dürfte insbesondere dann unzumutbar sein, wenn die Nutzung zum vereinbarten Zweck völlig verunmöglicht ist – um ein mögliches Beispiel zu nennen: die Führung eines vollständig eingerichteten Restaurants mit der Verpflichtung zur Einhaltung gewisser Öffnungszeiten. Der Mieter muss die Unzumutbarkeit beweisen können.
Um rasch aus dem Mietvertrag auszusteigen, stehen Ihnen als Mieter die üblichen Möglichkeiten offen:
- Sie können einen zahlungsfähigen Nachmieter suchen oder
- das Geschäft auf einen Dritten übertragen
-
Für beide Möglichkeiten gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts.

Für viele Geschäftsmieter dürfte jedoch eine Kündigungsmöglichkeit mit einer 6-monatigen Frist nicht interessant sein, da sie beispielsweise hohe Investitionen getätigt haben. Hinzu kommt, dass wie erwähnt noch unklar ist, ob die Coronakrise einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR darstellt. Massgebend wird auch sein, wie lange die Krise bzw. die Schliessung der Geschäfte andauert. Deshalb empfehlen wir Ihnen, sich Gedanken zu machen, ob vor einer Kündigung nicht doch eine Vereinbarung mit dem Vermieter bezüglich Mietzinszahlungen (oder zumindest über eine Reduktion derselben) sinnvoller für Sie sein könnte.

- Ich gebe Ende Monat meine Wohnung oder meine Geschäftsräume ab, möchte jedoch wegen der Ansteckungsgefahr nicht an der Abgabe teilnehmen. Was kann ich tun?
Wenn Sie Bedenken haben, die Wohnung oder die Geschäftsräume persönlich abzugeben, raten wir Ihnen, dem Vermieter Ihre Bedenken mitzuteilen. Bitten Sie den Vermieter, die Schlüssel eingeschrieben zurücksenden zu dürfen. Der Vermieter kann danach das Mietobjekt allein abnehmen. Um späteren Diskussionen bezüglich Mieterschäden aus dem Weg zu gehen, raten wir Ihnen, vorher den Zustand der Wohnung gut zu dokumentieren – eventuell mit Fotos.

- Gilt eine allfällige Mietzinsreduktion auch für meine private Wohnung?
Das private Wohnen ist von der Notverordnung nicht betroffen. Die Miete ist weiterhin geschuldet und es bestehen auch keine ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten.

Wichtige Dokumente
Musterschreiben an Vermieter Coronavirus