Achat d’un bien immobilier

Tu souhaites acheter un bien immobilier? Nous t’exposons ici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

La réponse en détail

Tu souhaites acheter un bien immobilier?

Notre check-list t’indique les aspects auxquels tu dois penser lors de l’achat et te renseigne sur tes droits et tes obligations.

Prescriptions de forme:

Le contrat d’achat d’un bien immobilier doit être authentifié par une étude notariale. Cette dernière a pour tâche de vérifier si les parties ont compris les clauses du contrat. Pour ce faire, elle explique certaines dispositions et expose les faits lorsqu’une des parties n’a pas bien compris une clause. Enfin, elle confirme que le contrat correspond à la volonté des parties et qu’il a été conclu légalement.

Parties/représentation:

L’acheteur/l’acheteuse et le vendeur/la vendeuse doivent être mentionnés de façon précise dans le contrat. Ainsi, le nom complet, la date de naissance, le pays d’origine ou la nationalité, l’adresse du domicile et l’état civil doivent être indiqués.
Lorsqu’une partie est représentée, l’étude notariale doit en être informée à l’avance et la représentante ou le représentant doit disposer d’une procuration valable et certifiée conforme.

Objet de la vente:

L’immeuble qui est vendu ou acheté doit être mentionné dans le contrat de telle sorte qu’il soit déterminable. Les deux parties doivent savoir exactement de quel bien il s’agit. En général, on indique ici le contenu du registre foncier, à savoir au moins les charges et les obligations qui y figurent comme les droits de gage immobilier, les remarques, les servitudes, etc.

Prix d’achat et paiement:

Le prix d’achat doit être mentionné sous la forme d’un montant total ou, du moins, d’un montant déterminable. On entend par «déterminable» le fait que le prix puisse être défini à l’aide d’une formule, sur la base d’un indice ou par une estimation de la valeur vénale.
En général, le contrat d’achat mentionne en premier les montants qui ont été octroyés par des banques sous forme de prêts hypothécaires. Il peut être convenu que l'acquéreur devienne le nouveau débiteur hypothécaire à la place du vendeur. Ce processus est appelé «remboursement des cédules hypothécaires». L’acheteuse ou l’acheteur devient débitrice ou débiteur hypothécaire à la place de la vendeuse ou du vendeur.

De plus, les garanties du prix d’achat (p. ex. pour l’impôt sur les gains immobiliers) sont indiquées.
Vient enfin le montant qui reste à la vendeuse ou au vendeur après les points mentionnés.
Le paiement s’effectue le plus souvent au moyen d’une promesse de paiement d’une banque, qui s’engager à payer le prix d’achat à condition que le transfert de propriété ait eu lieu.
Tu trouveras des détails supplémentaires à ce sujet dans notre check-list ci-dessous.

Jouissance et risques:

Cette expression désigne un règlement décrivant quand les différentes parties doivent prendre en charge les coûts des dommages causés à l’immeuble (p. ex. dommages liés aux intempéries) et qui profite de la jouissance (p. ex. revenus locatifs, augmentation de la valeur). Conformément à la loi, le transfert se fait à la signature du contrat. Mais souvent, une date de prise d’effet particulière est convenue.

Garantie:

Il convient de distinguer entre la garantie juridique et la garantie en raison des défauts.
La garantie juridique signifie que la vendeuse ou le vendeur était la ou le propriétaire légitime et que personne ne peut donc annuler la vente en invoquant un droit préférable.
La garantie en raison des défauts se rapporte aux qualités promises ou présumées de l’immeuble. L’objectif est qu’il n’y ait aucun défaut, ou seulement des défauts connus.
La garantie juridique se prescrit dans les dix ans, la garantie en raison des défauts dans les cinq ans à compter du transfert de propriété.
Voir à ce sujet l’article Droits de garantie pour défauts lors de l’achat d’un logement en propriété.

Engagements:

Sont énumérées ici les qualités sur lesquelles la vendeuse ou le vendeur s’engage, p. ex. que la façade sera repeinte avant le transfert de propriété ou que le raccordement aux réseaux d’alimentation en eau et en électricité sera terminé.

Réclamation pour défaut de l’ouvrage/exclusion de responsabilité:

Conformément à la loi, l’acheteuse ou l’acheteur doit examiner immédiatement l’objet de l’achat et signaler sans délai les défauts découverts. Les défauts découverts ultérieurement doivent aussi être signalés immédiatement à la vendeuse ou au vendeur. Si les défauts ne sont pas signalés à temps, l’acheteuse ou l’acheteur perd le droit à la garantie.
Souvent, les obligations de garantie juridique ou de garantie en raison des défauts sont partiellement ou totalement exclues: l’acheteuse ou l’acheteur ne peut alors plus faire valoir de réclamations pour défaut. Cette clause ayant de lourdes conséquences, le notaire doit s’assurer qu’elle a été parfaitement comprise par l’acheteuse ou l’acheteur.

Servitudes:

Une servitude correspond p. ex. au droit du voisin ou de soi-même d’emprunter, lui aussi, la voie d’accès à un terrain. De telles dispositions peuvent également prévoir des restrictions en matière de construction.

Sites contaminés/pollution:

Il est possible de prévoir une garantie spéciale pour les contaminations ou les pollutions, ou bien d’exclure totalement une telle clause.

Assurance:

Les assurances de dommages et les assurances responsabilité civile existantes sont transférées à l’acheteuse ou à l’acheteur, à condition que cette dernière ou ce dernier ne le refuse pas par écrit auprès des assurances dans les 30 jours suivant le transfert de propriété.

Baux à loyer:

Les baux à loyer existants sont transférés à l’acheteuse ou à l’acheteur. Cette dernière ou ce dernier peut cependant résilier le bail pour le prochain terme légal en observant un délai d’au moins trois mois, même si cela n’était pas prévu dans le bail. La condition est de prouver l’existence d’un besoin urgent pour soi-même.

Coûts/taxes:

Les coûts liés au transfert de propriété (p. ex. les frais notariaux et les frais liés au registre foncier) sont habituellement supportés pour moitié par chacune des parties. Une répartition différente peut toutefois être convenue contractuellement.

Tu trouveras ci-dessous une check-list plus détaillée.

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