Vuoi acquistare un immobile?
Con la nostra check-list ti mostriamo cosa dovresti tenere presente all’acquisto di una casa e quali sono i tuoi diritti e i tuoi obblighi.
Prescrizioni formali
Il contratto di compravendita di un immobile deve essere autenticato da un notaio con atto pubblico. Durante la procedura il professionista è tenuto a verificare che entrambe le parti abbiano compreso le condizioni contrattuali, spiegando ad esempio singole disposizioni e la fattispecie qualora il venditore o l’acquirente non comprendano alcuni punti. A seguire il notaio conferma che il contratto di compravendita è conforme alla volontà di entrambe le parti e che è stato stipulato legittimamente.
Parti contraenti/rappresentanza
Nel contratto devono essere indicati l’acquirente e il venditore. A tal fine è necessario disporre di una serie di informazioni quali nome completo, data di nascita, luogo d’attinenza o cittadinanza, indirizzo di domicilio e stato civile.
Se una delle parti è rappresentata da terzi tale circostanza va notificata anticipatamente al notaio; in alternativa la persona facente le veci deve disporre di una procura valida e autenticata.
Oggetto della compravendita
Il fondo da acquistare o vendere va indicato nel contratto in modo che sia identificabile: a entrambe le parti deve infatti risultare chiaro qual è l’oggetto in questione. Nella maggior parte dei casi viene riportato il contenuto dell’iscrizione nel registro fondiario, trascrivendo per lo meno gli oneri e gli obblighi ivi indicati quali diritti di pegno immobiliari, osservazioni, servitù ecc.
Prezzo d’acquisto e pagamento
Il prezzo d’acquisto va indicato come importo totale o quanto meno come cifra calcolabile, ossia che può essere determinata sulla base di una formula, di un indice o di una stima del valore di mercato.
Generalmente nel contratto di compravendita vengono dapprima riportati gli importi concessi dalle banche al venditore sotto forma di ipoteca, in modo da procedere al trasferimento delle cartelle ipotecarie: a partire da questo momento l’acquirente subentra così al venditore nell’ipoteca. Si può concordare che l'acquirente diventi il nuovo debitore ipotecario al posto del venditore.
Vengono quindi indicate eventuali garanzie per il prezzo d’acquisto, ad es. per l’imposta sugli utili fondiari.
Infine segue l’importo restante per il venditore.
Generalmente questo importo viene saldato mediante promessa di pagamento di una banca, che si impegna a trasferire il prezzo d’acquisto una volta avvenuto il passaggio di proprietà.
Ulteriori dettagli sono disponibili nella nostra check-list da scaricare.
Benefici e rischi
Nel contratto vengono indicate le circostanze in cui ciascuna delle parti è tenuta a rispondere di eventuali danni al fondo (ad es. danni imputabili alle intemperie) o, al contrario, può fruire dei benefici (ad es. proventi derivanti dai canoni di locazione o incremento di valore). Secondo la legge, benefici e rischi vengono trasferiti con la sottoscrizione del contratto. Spesso però vengono previsti accordi particolari, secondo i quali il trasferimento avviene a una certa data.
Garanzia
A tale riguardo si distingue tra garanzia per evizione e garanzia per i vizi della cosa.
La garanzia per evizione assicura che il venditore è stato il legittimo proprietario dell’immobile e che la cessione non può essere annullata da terzi sulla base di un diritto prevalente.
La garanzia per i vizi della cosa si riferisce invece a caratteristiche promesse o garantite per il fondo: dovranno dunque sussistere solo i vizi indicati, oppure non dovrà presentarsene alcuno.
La garanzia per evizione cade in prescrizione dopo dieci anni, mentre quella per i vizi della cosa dopo cinque anni dal passaggio di proprietà.
A questo riguardo ti invitiamo a leggere l’articolo sui diritti legati alla garanzia per difetti all’acquisto di un’abitazione.
Promesse
In una sezione successiva vengono elencate le promesse garantite dal venditore, ad esempio che la facciata verrà tinteggiata prima del passaggio di proprietà o che l’allacciamento di corrente e acqua è stato ultimato.
Segnalazione dei vizi/esclusione della garanzia
Secondo la legge il compratore è tenuto a esaminare immediatamente l’oggetto dell’acquisto e a notificare subito eventuali difetti che potrebbe riscontrare. Anche i vizi individuati in un secondo momento vanno segnalati prontamente al venditore. Se il compratore non denuncia i vizi per tempo perde il diritto alla garanzia.
Spesso la garanzia per evizione e quella per i vizi della cosa vengono declinate per intero o in parte: in tali circostanze l’acquirente non potrà dunque più far valere alcuna pretesa relativa ai difetti. Una disposizione di questo tipo può comportare conseguenze importanti, ragion per cui il notaio deve assicurarsi che sia stata compresa dal compratore.
Servitù
Con il termine si intende il diritto da parte dei vicini o di se stessi di utilizzare, ad esempio, il viale d’accesso al fondo. Questo tipo di limitazione può includere anche vincoli costruttivi.
Siti contaminati/degrado ambientale
È possibile prevedere una garanzia particolare che escluda la presenza nel fondo di siti contaminati o di forme di inquinamento.
Assicurazione
Le assicurazioni danni e di protezione civile attuali sono trasferite all’acquirente, a meno che non vengano rifiutate comunicandolo alle compagnie assicurative entro 30 giorni dal passaggio di proprietà.
Contratti di locazione
Eventuali contratti di locazione in essere passano al compratore, che tuttavia subito dopo l’acquisto può disdirli con un preavviso di almeno tre mesi al prossimo termine utile legalmente, anche se non previsto dal contratto d’affitto. A tal fine l’acquirente deve però dimostrare un bisogno personale urgente.
Spese/commissioni
Eventuali spese derivanti dal passaggio di proprietà, ad esempio quelle notarili e le tasse del registro fondiario, vengono comunemente divise tra le parti. È tuttavia possibile convenire contrattualmente una ripartizione diversa.
Qui di seguito trovi una check-list dettagliata pronta da scaricare.