Droits et devoirs du bailleur lors de travaux d’entretien et de transformation

Quand et comment dois-je informer mon ou ma locataire de travaux de rénovation et de transformation prévus? Nous faisons le point.

La réponse en détail

En tant que bailleur, quels sont mes droits et mes devoirs?

Les droits et les devoirs du bailleur se divisent en deux catégories:

  1. Droits et devoirs lors de travaux d’entretien
  2. Droits et devoirs lors de travaux de transformation

Nous t’expliquons ci-dessous les différences.

Droits et devoirs lors de travaux d'entretien

Tout locataire est tenu de tolérer des travaux d’entretien dès lors que ceux-ci sont nécessaires pour remédier aux défauts de la chose louée et pour réparer des dommages ou les prévenir. Cette obligation est le pendant du devoir d’entretien du bailleur. De son côté, la ou le locataire a seulement pour obligation de tolérer les réparations nécessaires. Ces travaux doivent être exécutés par le bailleur compte tenu des intérêts de la ou du locataire. Le bailleur doit signaler à temps à la ou au locataire la nature, l’ampleur prévisible des travaux de rénovation, le début et la durée estimée du chantier. Il doit également tenir compte, lors de la réalisation, des intérêts de la ou du locataire. Si ces conditions ne sont pas respectées, la ou le locataire n’est pas dans l’obligation de tolérer les travaux.

Quand des travaux d’entretien sont-ils nécessaires?

Sont réputés nécessaires les travaux d’entretien auxquels un bailleur vigilant procède normalement pour prévenir une dégradation de l’état de la chose louée. Une comparaison est effectuée avec la situation idéale d’un bailleur agissant avec vigilance.

Le bailleur est-il tenu de procéder à des travaux d’entretien?

Oui, le bailleur est tenu de procéder à des travaux d’entretien. En général, ces travaux ne donnent pas lieu à une hausse de loyer. Si l’usage de la chose louée est entravé pendant la durée des travaux d’entretien, la ou le locataire peut exiger une réduction de loyer.  

Droits et devoirs lors de travaux de transformation

Qu’entend-on exactement par «transformation»?

Le terme de «transformation» inclut les réaménagements qui modifient la chose louée par rapport à son état initial. De tels travaux donnent lieu à une amélioration de la chose louée et lui confèrent une plus-value.Lors d’une modification de la chose louée, celle-ci subit des transformations telles que son usage est définitivement modifié, étendu ou réduit. 

La personne locataire est-elle tenue d’accepter les travaux de transformation?

Le bailleur ne peut réaliser de travaux de transformation que si ces derniers sont acceptables pour la ou le locataire et si le bail n’est pas résilié (peu importe quelle partie résilie éventuellement le bail). 

Le bailleur peut-il être obligé d’effectuer des travaux de transformation?

Non, le bailleur n’a aucune obligation de réaliser des travaux de transformation. Néanmoins, ceux-ci peuvent éventuellement donner lieu à une hausse de loyer. 

Dans quel cas des travaux de transformation peuvent-ils justifier une augmentation de loyer?

Une augmentation de loyer peut se justifier lorsque les travaux de transformation donnent lieu à une hausse des coûts ou à des prestations supplémentaires. Sont réputées prestations supplémentaires les améliorations créant de la plus-value (installation d’un lave-vaisselle), l’agrandissement de la chose louée (ajout d’un balcon) et des prestations accessoires supplémentaires (embauche d’un concierge). Lorsque les transformations visent simplement à maintenir la valeur de la chose louée, c’est-à-dire remplacent une prestation de qualité similaire (remplacement des anciennes fenêtres), une majoration du loyer est impossible. Les transformations visant à accroître la valeur, en revanche, peuvent être répercutées sur le loyer.

Quels sont les moyens de défense de la ou du locataire?

Le bailleur doit communiquer l’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, dix jours avant le début du délai de résiliation au moyen d’une formule agréée par le canton. À défaut, la majoration sera nulle. Elle le sera également si elle est assortie d’une résiliation ou d’une menace de résiliation. Si la personne locataire estime qu’une majoration de loyer est abusive, elle peut la contester devant l’autorité de conciliation compétente dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration. 

Dans notre document «Avis de travaux d’entretien et de rénovation» ci-dessous, tu trouveras des informations détaillées, un modèle d’avis à envoyer à la ou au locataire et des exemples de calcul de majoration de loyer après des travaux de transformation.

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