Rechte und Pflichten die Vermieterschaftschaft bei Unterhaltsarbeiten und Umbau

Wann und wie muss ich meine Mieterschaft über geplante Renovationen und Umbauten informieren? Wir klären dich auf.

Die Antwort im Detail

Welche Pflichten und Rechte habe ich als Vermieter?

Die Pflichten und Rechte des Vermieters teilen sich auf in

  1. Rechte und Pflichten bei Unterhaltsarbeiten und
  2. Rechte und Pflichten bei einem Umbau

Im Folgenden erklären wir dir die Unterschiede.

Rechte und Pflichten bei Unterhaltsarbeiten

Die Mieterschaft ist grundsätzlich verpflichtet, Unterhaltsarbeiten an der Mietsache zu dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln und zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Diese Verpflichtung stellt das Gegenstück zur Unterhaltspflicht der Vermieterschaft dar. Seitens der Mieterschaft müssen nur notwendige Reparaturen geduldet werden. Bei der Ausführung dieser Arbeiten muss die Vermieterschaft den Interessen der Mieterschaft Rechnung tragen. Die Vermieterschaft hat der Mieterschaft die Art, den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Renovation rechtzeitig vorher anzuzeigen und bei der Durchführung Rücksicht auf die Interessen der Mieterschaft zu nehmen. Andernfalls muss die Mieterschaft die Renovation nicht dulden.

Wann sind Unterhaltsarbeiten notwendig?

Notwendig sind Unterhaltsarbeiten, wenn eine sorgfältig handelnde Vermieterschaft diese auch ausführen würde, um die Verschlechterung des Zustandes des Mietobjektes zu verhindern. Es findet eine Abwägung statt, bei der mit dem Idealbild einer sorgfältig handelnden Vermieterschaft verglichen wird. 

Ist die Vermieterschaft zu Unterhaltsarbeiten verpflichtet?

Ja, die Vermieterschaft ist zu Unterhaltsarbeiten verpflichtet. Unterhaltsarbeiten führen in der Regel nicht zu einer Mietzinserhöhung. Wird während der Unterhaltsarbeiten der Gebrauch des Mietobjektes beeinträchtigt, kann eine Mietzinsreduktion verlangt werden. 

Rechte und Pflichten bei einem Umbau

Was heisst genau Umbau?

Der Begriff Umbau beinhaltet einerseits Erneuerungen, welche die Mietsache gegenüber dem ursprünglichen Zustand verändern. Durch diese Arbeiten wird die Mietsache verbessert und verschafft ihr einen Mehrwert.
Bei einer Änderung der Mietsache wird sie derart umgestaltet, dass der Gebrauch definitiv geändert, erweitert oder eingeschränkt wird. 

Muss die Mieterschaft Umbauarbeiten akzeptieren?

Die Vermieterschaft darf Umbauarbeiten nur durchführen, wenn der Umbau für die Mieterschaft zumutbar und das Mietverhältnis ungekündigt ist (es ist unerheblich, wer allenfalls das Mietverhältnis gekündigt hat). 

Kann die Vermieterschaft zu Umbauarbeiten verpflichtet werden?

Nein, die Vermieterschaft ist zu Umbauarbeiten nicht verpflichtet. Jedoch können Umbauten unter Umständen zu einer Mietzinserhöhung führen. 

Wann kann es nach einem Umbau zu einer Mietzinserhöhung kommen?

Wenn es durch den Umbau zu einer Kostensteigerung oder eine Mehrleistung kommt. Mehrleistungen können wertvermehrende Verbesserungen (Installation Geschirrspüler, der vorher nicht vorhanden war), Vergrösserungen der Mietsache (Anbau Balkon) und zusätzliche Nebenleistungen (Einstellung eines Hauswarts) sein. Wenn der Umbau rein werterhaltend ist, also etwas Gleichwertiges ersetzt wird (Ersatz alter Fenster), ist eine Mietzinserhöhung nicht möglich. Wenn der Umbau hingegen wertvermehrend ist, schon. 

Was kann die Mieterschaft dagegen tun?

Die Vermieterschaft muss die Ankündigung der Mietzinserhöhung zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen, sonst ist sie nichtig. Sie ist auch nichtig, wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird. Die Mieterschaft kann innert 30 Tagen nach der Mitteilung die Erhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten. 

In unserer Vorlage Ankündigung Unterhalt und Renovation unten findest du detaillierte Informationen sowie Muster, wie du die Mieterschaft informierst und Berechnungsgrundlagen/-beispiele einer Mietzinserhöhung nach einem Umbau.

Wichtige Dokumente
Vorlage Ankündigung Unterhalt und Renovation