Diritti e obblighi del locatore per lavori di manutenzione e ristrutturazione

Quando e in che termini devo informare il locatario di lavori di rinnovo e ristrutturazione in programma? Te lo spieghiamo qui.

Risposta dettagliata

Quali sono i miei diritti e i miei obblighi in quanto locatore?

Per quanto riguarda il locatore, si distingue tra

  1. diritti e obblighi per lavori di manutenzione e
  2. diritti e obblighi in caso di ristrutturazione

Qui di seguito ti spieghiamo la differenza.

Diritti e obblighi per lavori di manutenzione

In linea di massima, il locatario è tenuto a tollerare eventuali lavori di manutenzione alla cosa locata qualora questi siano necessari per eliminare difetti e per riparare o evitare danni. Tale vincolo rappresenta la contropartita dell’obbligo di manutenzione a cui è tenuto invece il locatore. L’affittuario dovrà tollerare però solo i lavori di riparazione necessari, nell’ambito dei quali il locatore è obbligato a tenere in considerazione gli interessi dell’inquilino. In vista di un intervento di rinnovo, il proprietario dovrà comunicare per tempo al locatario il tipo di intervento che si andrà ad eseguire, l’entità prevista, la data di inizio e la durata preventivata. Nel corso dei lavori si dovrà altresì tenere conto degli interessi dell’affittuario; in caso contrario questi non è obbligato a tollerare l’intervento.

In quali circostanze i lavori di manutenzione si intendono necessari?

Sono ritenuti necessari quegli interventi di manutenzione che verrebbero eseguiti da un locatore scrupoloso al fine di impedire un peggioramento delle condizioni della cosa locata. Per determinarne la necessità si procede a una valutazione del contesto in relazione a un modello ideale di locatore particolarmente diligente. 

Il locatore è tenuto a eseguire i lavori di manutenzione?

Sì, gli interventi di manutenzione devono essere effettuati obbligatoriamente e, in genere, non comportano alcun aumento del canone di locazione. Se nel corso dei lavori l’utilizzo della cosa locata viene limitato è possibile richiedere una riduzione della pigione. 

Diritti e obblighi in caso di ristrutturazione

Cosa si intende esattamente per ristrutturazione?

Il concetto include da un lato i lavori di miglioria che vanno a modificare la cosa locata rispetto al suo stato originario, perfezionandone le condizioni e conferendole un valore aggiunto.
In caso di modificazione dell’oggetto in locazione, i lavori saranno volti invece a mutarne definitivamente l’uso, ampliarlo o limitarlo.  

I lavori di ristrutturazione devono essere accettati dal locatario?

Il locatore può procedere a un intervento di ristrutturazione solo quando questo risulti ragionevole anche per l’inquilino e il rapporto di locazione non sia stato disdetto, indipendentemente da chi tra le parti inoltri la disdetta. 

Il locatore può essere obbligato a eseguire un intervento di ristrutturazione?

No, il proprietario non è tenuto a procedere a lavori di ristrutturazione. In determinate circostanze, questi possono poi comportare un aumento della pigione. 

In quali casi la ristrutturazione può dare luogo a un aumento del canone di locazione?

L’affitto può essere incrementato qualora l’intervento provochi un aumento dei costi o apporti una prestazione supplementare, ad esempio attraverso una miglioria che aumenta il valore dell’immobile (come l’installazione di una lavastoviglie prima non presente), un ampliamento dell’oggetto locato (aggiunta di un balcone) o prestazioni accessorie addizionali (presenza di un custode). Qualora invece la ristrutturazione venga effettuata solo per conservare il valore attuale dell’immobile, sostituendo dunque un elemento con un altro di pari valore (ad es. le finestre), non è consentito incrementare il canone. Se invece a seguito dei lavori la cosa locata accresce di valore è possibile procedere a un aumento dell’affitto.  

Come può opporsi l’affittuario?

Il locatore è tenuto a comunicare l’aumento del canone di locazione, nonché ad addurne le ragioni, 10 giorni prima dell’inizio del termine di preavviso tramite apposito modulo approvato dal cantone, altrimenti non risulta valido. Il rincaro è inoltre nullo se la notifica viene trasmessa in concomitanza a una minaccia di disdetta o a una disdetta effettiva del contratto. Dalla data della comunicazione, il locatario ha 30 giorni di tempo per impugnare l’aumento presso l’autorità di conciliazione. 

Nel nostro documento per la comunicazione di lavori di manutenzione e ristrutturazione trovi maggiori dettagli e un apposito modello per informare il locatario, così come alcuni esempi e basi di calcolo per l’aumento dell’affitto a seguito di ristrutturazione. 

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