Résiliation d’un bail de locaux commerciaux par le ou la propriétaire

Tu loues des locaux commerciaux et souhaites résilier le bail de tes locataires?

La réponse en détail

Résilier le contrat de bail d'un local commercial : comment faire?

Notre aide-mémoire résume tout ce qu’il faut savoir sur la location et la résiliation d’un bail de locaux commerciaux.

Quels sont les délais à respecter lors d’une résiliation?

Il n’est pas nécessaire de résilier les baux à durée déterminée, qui expirent à la fin de la durée convenue. Lors de la location de locaux commerciaux, les parties peuvent résilier le bail en observant un délai de congé de six mois (ou plus long lorsque cela a été convenu contractuellement) pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail. La lettre de résiliation doit parvenir au ou à la locataire au plus tard le dernier jour avant le début du délai de résiliation. Si le facteur n’a pas pu remettre directement la lettre recommandée, celle-ci est réputée délivrée dès qu’on peut raisonnablement attendre du destinataire qu’il récupère le courrier au bureau de poste (c’est-à-dire généralement pas avant le lendemain de la tentative de remise). Par précaution, il est toutefois préférable d’envoyer la lettre de résiliation au moins huit jours ouvrés avant le début du délai de congé afin que ce dernier puisse être respecté, même si la remise se fait le dernier jour du délai de retrait de sept jours du courrier recommandé.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas le délai?

Si le délai est dépassé, la résiliation prendra effet au prochain terme possible.

Quelles sont les prescriptions de forme?

Les baux d’habitations et de locaux commerciaux doivent être résiliés par écrit. De plus, le bailleur doit notifier la résiliation au moyen d’un formulaire officiel agréé par le canton dans lequel se situe la chose louée. Ce document doit comporter toutes les informations nécessaires au ou à la locataire pour contester la résiliation ou déposer une demande de prolongation du bail. Si le bailleur ne respecte pas la forme légalement imposée, la résiliation est nulle, mais elle peut être remplacée ultérieurement par une résiliation en bonne et due forme. Afin de pouvoir attester du bon respect des délais, il est conseillé d’envoyer la lettre de résiliation en recommandé.

La résiliation doit-elle être justifiée?

La résiliation du bail est valable même lorsqu’elle n’est pas justifiée. Néanmoins, une motivation peut être demandée. Selon les cas, le fait qu’une résiliation soit repoussée ou refusée peut indiquer que celle-ci est contestable.
Si le bailleur justifie la résiliation par un retard de paiement, par une violation grave du devoir de diligence et du devoir d’égards du ou de la locataire, par la faillite du ou de la locataire, ou s’il s’agit d’une résiliation en vue d’un projet de transformation ou de démolition (le contrat étant résilié pour le début des travaux ou à l’obtention de l’autorisation officielle), le motif jouera un rôle prépondérant dans le cas d’une éventuelle contestation de la résiliation par le ou la locataire ainsi que pour l’octroi d’une prolongation du bail.

Que peut faire un locataire contre la résiliation?

Il faut faire la distinction entre une résiliation nulle et une résiliation contestable. Une résiliation nulle présente des vices de forme importants et n’est pas valable, même si elle n’est pas contestée. Une résiliation contestable est généralement valable, mais peut faire l’objet d’un contrôle pour savoir si elle est justifiée.

Quand une résiliation est-elle nulle?

  • Lorsqu’elle n’a pas été envoyée à toutes les parties contractantes
  • Lorsqu’elle n’a pas été prononcée par tous les bailleurs
  • Lorsque la résiliation ne concerne qu’une partie de la chose louée (p. ex. seulement une partie des pièces)
  • Lorsqu’elle n’a pas été effectuée au moyen du formulaire officiel 

Quand une résiliation est-elle contestable?

Lorsqu’elle enfreint les règles de la bonne foi, p. ex.

  • lorsque le ou la locataire a fait valoir un droit découlant du bail et reçoit alors une résiliation en guise de réplique;
  • lorsque l’on souhaite contraindre le ou la locataire à acheter la chose louée;
  • pendant une procédure de conciliation ou judiciaire avec le ou la locataire;
  • dans les trois ans suivant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail au cours de laquelle le bailleur a perdu en grande partie ou a conclu une transaction avec le ou la locataire.

Comment procéder pour contester la résiliation?

La contestation doit être remise à l’autorité de conciliation compétente pour la chose louée dans les 30 jours suivant la réception de la résiliation ou, lorsqu’il s’agit d’un bail à durée déterminée, dans les 60 jours avant l’expiration du contrat.

Quand commence le délai de contestation de 30 jours?

Le délai court dès la date de réception de la résiliation. Mais si le facteur n’a pas pu remettre le courrier recommandé en main propre au locataire ou à une tierce personne autorisée à le réceptionner et laisse dans la boîte aux lettres ou la case postale un avis de mise en instance, la résiliation est réputée parvenue à son destinataire dès le moment où le locataire, muni de l’avis de mise en instance, peut prendre connaissance de la lettre au bureau de poste. Tel est le cas, en règle générale, le lendemain du dépôt de l’avis de mise en instance; le délai de contestation commence donc à courir dès cette date, même si le locataire ne récupère pas la lettre avant plusieurs jours. Dans les cas particuliers uniquement (p. ex. maladie, absence imprévue du locataire), la résiliation est réputée délivrée le jour de sa réception effective ou, au plus tard, le dernier jour du délai de garde de sept jours de la lettre recommandée, moment à partir duquel le délai de contestation commence à courir.

Que peut-on demander d’autre, en plus de la contestation?

Si la résiliation a eu lieu légalement, le ou la locataire peut demander une prolongation du bail. Mais cette demande ne peut se faire que dans les cas où la résiliation du contrat est particulièrement dure pour le ou la locataire qui, malgré ses recherches, n’a pas réussi à trouver un logement comparable. Dans un tel cas, les intérêts du ou de la locataire doivent primer ceux du bailleur à maintenir la date de résiliation initiale.

De combien de temps peut-on prolonger le bail?

La prolongation peut être demandée deux fois et durer au maximum six ans. 

Tu trouveras des informations juridiques plus détaillées dans les documents ci-dessous.

Documents importants
Résiliation ordinaire locaux commerc
Résiliation repères juridique