Kündigung von Geschäftsräumen durch die Vermieterschaft

Du willst der Mieterschaft deines Geschäftsraumes kündigen?

Die Antwort im Detail

Geschäftsraum der Mieterschaft kündigen - so geht's!

Was es rund ums Thema Miete und Kündigung von Geschäftsräumen zu wissen gibt, haben wir in unserem Merkblatt für dich zusammengefasst.

Welche Fristen müssen bei einer Kündigung eingehalten werden?

Befristete Mietverhältnisse müssen nicht gekündigt werden und laufen nach der vereinbarten Dauer ab. Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten (oder länger, wenn vereinbart) auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen. War es der Empfängerin oder dem Empfänger nicht möglich, die eingeschriebene Sendung direkt vom Postboten entgegen zu nehmen, gilt sie als zugestellt, sobald der Empfängerin oder dem Empfänger zumutbar ist, die Sendung am Postschalter abzuholen, d. h. meist erst am Folgetag der versuchten Zustellung. Sicherheitshalber sollte die Kündigung dennoch mindestens acht Werktage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Post aufgegeben werden, damit die Kündigungsfrist auch eingehalten ist, wenn auf den letzten Tag der siebentägigen Abholfrist der eingeschriebenen Sendung abgestellt wird.

Was passiert, wenn ich die Frist nicht einhalte?

Wenn ein Termin verpasst wurde, gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.

Welche Form muss eingehalten werden?

Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss schriftlich gekündigt werden. Zusätzlich muss die Vermieterschaft mit einem amtlichen Formular kündigen, das von dem Kanton genehmigt ist, in dem die Mietsache gelegen ist, und dass der Mieterschaft die nötigen Informationen für eine wirksame Anfechtung der Kündigung oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses angibt. Hält sich die Vermieterschaft nicht an die gesetzlich vorgeschriebene Form, so ist die Kündigung nichtig, kann aber durch eine formgültige ersetzt werden. Um die Einhaltung der Kündigungsfrist nachweisen zu können, empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben zu versenden. 

Muss die Kündigung begründet sein?

Die Kündigung des Mietvertrages ist auch gültig, wenn sie nicht begründet wird. Eine Begründung kann jedoch verlangt werden. Eine nachgeschobene oder verweigerte Kündigung kann je nach dem ein Indiz für eine anfechtbare Kündigung sein. 
Begründet die Vermieterschaft die Kündigung mit Zahlungsrückstand der Mieterschaft, mit schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterschaft zu Sorgfalt und Rücksichtnahme, mit Konkurs der Mieterschaft oder einem Mietvertrag, der im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde, so hat dies Auswirkungen auf eine allfällige Anfechtung der Kündigung durch die Mieterschaft sowie auf die Gewährung der Erstreckung des Mietverhältnisses.

Was kann die Mieterschaft gegen die Kündigung tun?

Man muss unterscheiden zwischen nichtigen Kündigungen und anfechtbaren Kündigungen. Nichtige Kündigungen haben einen schweren Formmangel und gelten nicht, auch wenn sie nicht angefochten werden. Anfechtbare Kündigungen sind grundsätzlich wirksam, können aber überprüft werden, ob sie zu Recht erfolgt sind. 

Wann ist eine Kündigung nichtig?

  • Wenn Sie nicht allen Vertragsparteien zugestellt wurde
  • Wenn sie nicht von allen Vermieterinnen oder Vermietern ausgesprochen wurden
  • Kündigungen nur eines Teils de Mietobjekts (z. B. nur ein Teil der Räume)
  • Wenn sie nicht mit dem amtlichen Formular erfolgt ist. 

Wann ist eine Kündigung anfechtbar?

Wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, z. B. 

  • wenn die Mieterschaft ein Recht aus dem Mietvertrag geltend gemacht hat und dann als Retourkutsche gekündigt wird,
  • wenn man die Mieterschaft zum Erwerb der Mietsache zwingen möchte,
  • während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens mit der Mieterschaft,
  • vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder in dem er mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen hat.

Wie muss die Anfechtung erfolgen?

Die Anfechtung der Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der für das entsprechende Mietobjekt zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden, bei befristeten Mietobjekten innert 60 Tagen vor Ablauf der Vertragsdauer. 

Wann beginnt die 30-tägige Anfechtungsfrist?

Grundsätzlich läuft die Frist ab dem Zeitpunkt des Empfangs. Konnte die Postbotin oder der Postbote den Einschreibebrief weder der Mieterschaft noch einer zur Entgegennahme ermächtigten dritten Person tatsächlich aushändigen und hinterlässt sie oder er im Briefkasten oder Postfach eine Abholungseinladung, so gilt die Kündigung als empfangen, sobald die Mieterschaft gemäss Abholungseinladung bei der Poststelle vom Brief Kenntnis nehmen kann. Dies ist in der Regel am Tag nach der Hinterlegung der Abholungseinladung der Fall, womit die Anfechtungsfrist an diesem Tag zu laufen beginnt, auch wenn die Mieterschaft den Brief erst ein paar Tage später abholt. Nur wenn besondere Umstände vorliegen (z. B. Krankheit, unvorhergesehene Abwesenheit der Mieterschaft), gilt die Kündigung am Tag des tatsächlichen Empfangs bzw. spätestens am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist des Einschreibebriefs als zugestellt, womit die Anfechtungsfrist auch erst dann zu laufen beginnt.

Was kann nebst der Anfechtung der Kündigung auch noch verlangt werden?

Die Mieterschaft kann für den Fall, dass die Kündigung rechtmässig erfolgt ist, eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Dies kann sie aber nur verlangen, wenn die Kündigung für die Mieterschaft eine besondere Härte bedeuten würde, weil die Mieterschaft nichts Vergleichbares finden konnte, obwohl sie sich bemühte, etwas zu suchen. In einem solchen Fall muss das Interesse der Mieterschaft dasjenige der Vermieterschaft an der Kündigung überwiegen. 

Wie lange kann diese Erstreckung dauern?

Sie kann zweimal verlangt werden und insgesamt maximal sechs Jahre dauern. 

Detailliertere rechtliche Informationen kannst du dir hier herunterladen!

Wichtige Dokumente
Merkblatt Kündigung Geschäftsräume
allgemeiner rechtlicher HInweis zum Thema Kündigung der Geschäftsräume