Disdetta di locali commerciali da parte del locatore

Vuoi inviare al tuo locatario la disdetta dell’affitto di un locale commerciale?

Risposta dettagliata

Disdire il contratto di locazione comerciale - ecco come!

Nel nostro promemoria abbiamo raccolto tutto quello che c’è da sapere riguardo alla locazione e alla disdetta di locali commerciali.

Quali termini vanno rispettati in caso di disdetta?

I contratti a tempo determinato non richiedono alcuna disdetta e si concludono al termine del periodo concordato. In caso di affitto di locali commerciali, le parti possono procedere a disdetta con un preavviso di sei mesi (o più lungo se così convenuto) al consueto termine locale o, qualora non ne sia previsto alcuno, alla fine di un periodo di locazione di tre mesi. La disdetta deve pervenire al locatario al più tardi l'ultimo giorno prima dell'inizio del termine di disdetta. Qualora il destinatario non abbia potuto prendere in consegna la raccomandata direttamente dal postino, questa viene considerata recapitata dal momento in cui l’inquilino è presumibilmente in grado di ritirarla allo sportello postale, in genere il giorno successivo al tentato recapito. Per sicurezza si consiglia tuttavia di inviare la disdetta almeno otto giorni lavorativi prima dell’inizio del periodo di preavviso. In tal modo si ha la certezza di rispettare il termine anche nel caso in cui la comunicazione venga rimessa il settimo e ultimo giorno del periodo a disposizione per il ritiro della raccomandata.

Che cosa succede se non rispetto il termine?

Qualora il termine sia già decorso, la disdetta risulterà valida al prossimo termine utile.

Ci sono prescrizioni particolari a livello di forma?

Per i locali d’abitazione e commerciali è necessario procedere a disdetta in forma scritta. Il locatore deve inoltre comunicare la disdetta tramite il modulo ufficiale approvato dal Cantone in cui si trova la cosa locata, fornendo tutte le informazioni necessarie per poterla contestare o per richiedere una proroga del contratto di locazione. Qualora il locatore non proceda nella forma prevista dalla legge la disdetta risulta nulla, ma può comunque essere sostituita da una nuova comunicazione redatta con validità formale. Per poter dimostrare di aver rispettato il termine di disdetta è consigliabile inviare la notifica per raccomandata.

La disdetta deve essere motivata?

La disdetta del contratto di locazione risulta valida anche quando non ne viene addotto il motivo. È tuttavia possibile richiedere che questo venga fornito. A seconda delle situazioni, un eventuale rinvio o rifiuto a presentarlo possono far presumere che la disdetta sia impugnabile.
Se questa viene motivata con un ritardo nel pagamento da parte del locatario, con una grave violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo, con il fallimento dell’inquilino o se, in vista di lavori di rinnovo o di demolizione dell’edificio, il contratto di affitto è stato espressamente stipulato per un periodo limitato fino all’inizio del cantiere o all’ottenimento dell’autorizzazione necessaria, tali circostanze andranno a influire su un’eventuale contestazione da parte dell’inquilino nonché sulla concessione di una proroga del rapporto di locazione.

Come può opporsi il locatario alla disdetta?

Innanzitutto è necessario distinguere tra disdette nulle e impugnabili. Nel primo caso la comunicazione non risulta conforme ai requisiti formali e non ha dunque alcun valore, anche qualora non venga impugnata. Nel secondo caso si tratta invece di disdette che, in linea di massima, risultano effettive, tuttavia è possibile verificare se sono state trasmesse a giusto titolo.

In quali casi una disdetta è nulla?

  • Qualora non sia stata recapitata a tutte le parti contraenti
  • Se non viene pronunciata da tutti i locatori
  • Nel caso in cui venga disdetta solo una parte dell’immobile in locazione (ad es. solo alcuni locali)
  • Se la disdetta non viene notificata tramite il modulo ufficiale

In quali casi una disdetta è impugnabile?

Se è contraria alle regole della buona fede, ad esempio:

  • se l’inquilino ha fatto valere un diritto previsto dal contratto di locazione e la disdetta viene trasmessa per «ripicca»;
  • nel caso in cui si intenda obbligare il locatario ad acquistare l’immobile in affitto;
  • nel corso di una procedura di conciliazione o un procedimento giudiziario con l’inquilino;
  • prima che siano trascorsi tre anni dal termine di una procedura di conciliazione o un procedimento giudiziario con l’inquilino il cui esito sia risultato in grande misura sfavorevole al locatore, o a seguito del quale sia stato raggiunto un accordo con l’inquilino.

Come va contestata la disdetta?

La disdetta deve essere contestata entro 30 giorni di tempo dalla sua comunicazione presso l’autorità di conciliazione competente per l’immobile locato o, nel caso di contratti di locazione a tempo determinato, fino a 60 giorni prima del termine del contratto stesso.

Quando ha inizio il termine di 30 giorni per presentare opposizione?

In linea di massima il termine inizia a decorrere dal momento in cui la comunicazione viene recapitata. Se il fattorino postale non ha avuto modo di consegnare la raccomandata né al locatario, né a una persona terza specificatamente autorizzata e lascia un invito di ritiro nella cassetta delle lettere o nella casella postale, la disdetta si considera recapitata dal momento in cui l’inquilino può prenderne atto come da invito di ritiro presso l’ufficio postale. In linea di massima si tratta del giorno successivo al recapito dell’invito di ritiro: il termine per l’opposizione inizia dunque a decorrere da tale data, anche se la comunicazione viene effettivamente ritirata dal locatario solo un paio di giorni dopo. In circostanze particolari, ad es. malattia o assenza imprevista del locatario, la disdetta si considera recapitata il giorno in cui la raccomandata è stata effettivamente ricevuta o, al più tardi, l’ultimo giorno del periodo di sette giorni previsto per il ritiro della lettera. Il termine per presentare opposizione inizia dunque a decorrere da questo momento.

Oltre a presentare opposizione alla disdetta in che altro modo si può agire?

Nel caso in cui la disdetta sia stata presentata in maniera corretta e legittima, il locatario può pretendere una proroga del contratto di locazione. Questa può tuttavia essere richiesta solo qualora la disdetta causi all’inquilino una situazione di grande difficoltà poiché, nonostante le ricerche, non gli è stato possibile trovare una situazione abitativa comparabile. In un caso del genere l’interesse del locatario andrà a prevalere su quello del locatore a procedere a disdetta.

Di quanto può essere esteso il contratto?

Il rapporto di locazione può essere prorogato due volte per un periodo complessivo di massimo sei anni.

Qui di seguito trovi maggiori informazioni di carattere legale da scaricare.

Documenti importanti
Disdetta locale commerciale
Disdetta note legali