Diritti legati alla garanzia per difetti all’acquisto di un’abitazione

I tuo diritti in caso di difetti riscontrati nell'immobile acquistato

Ai sensi della legge, i fondi non comprendono solo beni immobili ma anche, tra le altre cose, quote di comproprietà di fondi o proprietà per piani, ad es. appartamenti di proprietà o diritti a sé stanti e permanenti iscritti nel registro fondiario, come il diritto di costruzione (artt. 655 e 779 e segg. CC).
Qualora sul fondo acquistato si trovino un edificio o un’opera nuovi, più recenti o ristrutturati, non si applicano solo le norme per la compravendita dei fondi previste dall’art. 216 e segg. CO, ma anche quelle del contratto di appalto secondo l’art. 363 e segg. CO, che regolano la costruzione di un edificio. Rivolgendosi poi ad architetti per lo svolgimento di lavori parziali, ad esempio per la realizzazione dei progetti, oltre alle disposizioni relative al contratto di appalto vengono applicate anche quelle del mandato, ai sensi dell’art. 394 e segg. CO.
Spesso viene inoltre concordata l’applicazione della norma SIA 118, un insieme di disposizioni redatte dalla Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) che contiene le condizioni generali per lo svolgimento di lavori di costruzione. A seguire troverai maggiori informazioni a riguardo.  
Più avanti ti spieghiamo inoltre chi è tenuto a rispondere dei difetti a seconda delle circostanze, mostrandoti come procedere con i nostri modelli. In primo luogo ti illustriamo la situazione giuridica in base alla legge, ossia senza che venga concordata l’applicazione delle norme SIA.

Che cos'è un difetto?

Un difetto si presenta nel momento in cui, alla consegna di un bene, le sue caratteristiche non corrispondono a quanto concordato o previsto. Si intendono come «concordate» le qualità che il venditore ha promesso in modo esplicito all’acquirente, ad es. il volume della costruzione o il numero delle stanze. Sono invece «previste» le caratteristiche che ci si può attendere anche senza particolari accordi e che sono necessarie per l’uso a cui il bene è destinato, ossia quello abitativo (ad esempio far sì che il tetto non perda).
I diritti legati alla garanzia per difetti non sussistono

• se l’acquirente era a conoscenza del difetto o 
• se la responsabilità del venditore in presenza di difetti è stata esclusa esplicitamente nel contratto di compravendita.

Il venditore del fondo è tenuto a informare il compratore di elementi che risultino evidentemente rilevanti ai fini della decisione d’acquisto, ad esempio descrivendo lo stato della proprietà e comunicando danni o difetti precedenti.

Cosa devo fare affinché non mi ritrovi a sostenere i costi di un difetto?

Dopo la presa in consegna l’acquirente è tenuto a esaminare il fondo acquistato e a segnalarlo al venditore entro un termine di 60 giorni dalla scoperta. Un termine più breve concordato non è valido. (Attenzione: per i contratti stipulati prima del 1° gennaio 2026 si applicherà ancora il vecchio termine di reclamo immediato). Da questa comunicazione deve emergere chiaramente l’intenzione di rivalersi per il difetto nei confronti del venditore. Pertanto, dal punto di vista giuridico non si parla soltanto di notifica, bensì anche di contestazione. Al fine di dimostrare che la notifica è stata trasmessa nei tempi previsti si consiglia di procedere tramite raccomandata. Attenzione: tale avviso non va ancora ad interrompere il termine di prescrizione.

Posso procedere in qualsiasi momento?

Puoi segnalare i difetti al venditore e rivalerti nei suoi confronti solo entro un certo termine che, per i fondi, è di cinque anni dall’acquisto, ossia dall’iscrizione nel registro fondiario come proprietario. Costituisce un’eccezione il caso in cui il venditore abbia taciuto intenzionalmente i difetti; in queste circostanze il termine per far valere la segnalazione è di dieci anni. Nel nostro promemoria troverai ulteriori eccezioni.

Qualora all’interno del contratto vengano convenuti termini più estesi si applicano tali condizioni.

Al fine di rispettare il termine non è sufficiente procedere a reclamo tramite raccomandata; per interrompere la prescrizione è infatti necessario che:

• entrambe le parti riconoscano la richiesta;
• la controparte proceda a un pagamento parziale o al versamento degli interessi;
• venga avviata una procedura esecutiva o un’azione legale oppure
• sia dichiarato fallimento.

Quali sono i miei diritti in presenza di difetti?

In queste circostanze puoi:

• richiedere una riduzione del prezzo d’acquisto; 
• in caso di gravi difetti procedere ad annullamento del contratto di compravendita
• oppure, se convenuto contrattualmente, far eseguire un intervento di miglioria.

Inoltre puoi far valere anche eventuali danni conseguenti qualora, ad esempio, debba trasferirti in via temporanea in un appartamento provvisorio, ma solo nel caso in cui il venditore sia effettivamente responsabile.

A cosa devo prestare attenzione acquistando una casa non di nuova costruzione, ossia un immobile vecchio?

Dato che, nella maggior parte dei casi, i venditori di stabili già esistenti non intendono rispondere per eventuali difetti, tale responsabilità viene spesso esclusa nel contratto con una formula di questo tipo:
«Le parti contraenti sono a conoscenza dell’art. 192 e segg. del Codice svizzero delle obbligazioni. Il venditore declina espressamente ogni garanzia per vizi materiali o di legittimità relativi all’immobile. In conformità alle norme del Codice delle obbligazioni, il venditore risponde tuttavia dei difetti a lui noti ma occultati dolosamente al compratore.»
L’inserimento di clausole di questo genere è consentito. Per il compratore è dunque ancora più importante ispezionare l’immobile nel dettaglio prima dell’acquisto, possibilmente affidandosi a un esperto.

A cosa devo prestare attenzione acquistando un immobile di nuova costruzione?

Molto spesso anche all’acquisto di una nuova costruzione o di una casa ancora da costruire i diritti legati alla garanzia per difetti vengono modificati contrattualmente. Spesso viene inclusa la norma SIA 118 come parte integrante del contratto. 

Ma cosa prevedono tali norme?

La norma SIA 118 è un corpus di regole molto ampio quanto una legge a sé stante. Di seguito riportiamo alcuni punti importanti che si applicano ai fini dell’applicazione della norma SIA 118.

• nei primi due anni dal passaggio di proprietà è possibile far valere un difetto in qualsiasi momento, e non solo se segnalato entro 60 giorni dalla sua scoperta. Nel corso dei primi due anni il compratore può dunque annotare i diversi difetti e segnalarli insieme; 
• trascorsi questi due anni, la contestazione per i difetti deve essere effettuata entro 60 giorni (per i contratti stipulati prima del 1° gennaio 2026 vige ancora un obbligo di reclamo immediato);
• in primo luogo deve essere richiesta l’intervento di miglioria, ma non è possibile pretendere subito una riduzione o addirittura un risarcimento dei danni. 

Nel nostro promemoria trovi maggiori dettagli sugli aspetti a cui prestare attenzione quando la norma SIA 118 deve diventare parte integrante del contratto.

Può capitare che il venditore di uno stabile di nuova costruzione ceda all’acquirente le pretese da avanzare nei confronti dell’azienda di costruzione e dei progettisti, dato che questi ha fatto eseguire i lavori. In tal caso a fronte di qualsiasi difetto il compratore deve rivolgersi personalmente al responsabile del vizio. Una clausola di questo genere può però risultare problematica per i seguenti motivi:

• i termini per la segnalazione dei difetti decorrono separatamente, a seconda del momento in cui si sono conclusi i lavori. Se dunque un artigiano termina un compito anteriormente rispetto all’opera generale, il termine inizia a decorrere da quel momento; 
• spesso è il venditore a essere in possesso di diversi documenti importanti e non l’acquirente: avviare una procedura nei confronti di un artigiano che ha commesso un errore risulta pertanto difficile senza il coinvolgimento del venditore stesso;
• alcuni difetti non possono essere attribuiti a un certo autore. In un caso del genere è dunque più semplice che sia il venditore a rispondere del vizio;
• si avranno diversi referenti a seconda dei difetti e non un unico contatto per tutte le problematiche, ossia il venditore.

Sintesi

• È consentito integrare una serie di clausole che limitino o sollevino dalla responsabilità in presenza di difetti. Cerca di esaminare nel dettaglio il fondo che intendi acquistare e chiedi aiuto a un professionista.
• Se la responsabilità per difetti non è stata limitata, redigi un apposito verbale.
• I difetti devono essere segnalati entro 60 giorni (eccezione: vedi la norma SIA 118 nonché l’obbligo di reclamo immediato per i contratti stipulati prima dell’1.1.2026. Tieni presente che devi notificarli entro 60 giorni o subito (in caso di contratti stipulati prima dell’1.1.2026) osservando inoltre il termine di 5 anni. Più sopra ti abbiamo spiegato come interrompere questa procedura.

Il documento qui di seguito contiene ulteriori informazioni sui diritti legati alla garanzia per difetti, inoltre nello stesso file trovi anche un modello di verbale di collaudo e di notifica dei vizi.