Devo continuare a pagare l’affitto se l’esercizio è chiuso?

A causa del coronavirus molti negozi hanno dovuto abbassare le saracinesche. Ma si è tenuti a continuare a versare l’affitto? MyRight risponde.

Risposta dettagliata

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Pagamento dell'affitto alla chiusura del negozio

Seppure da giugno 2020 non viga più la situazione straordinaria e si sia passati a quella particolare, diverse attività sono state o sono tuttora interessate dalle chiusure disposte dalle autorità. Quali sono le implicazioni per il pagamento dell’affitto dei locali? Cosa devo o posso fare come locatore o locatario? Si deve continuare a versare il canone di locazione? Purtroppo non è possibile fornire una risposta esaustiva, poiché una situazione del genere non si è ancora verificata e non vi sono sentenze dei tribunali che chiariscano la questione.

A tale riguardo era prevista una legge federale, la legge sulle pigioni commerciali COVID-19. Secondo il provvedimento, i locatari costretti a chiudere o a ridurre gli orari di apertura delle loro attività nei primi sei mesi del 2020 a seguito dell’Ordinanza 2 COVID-19 avrebbero dovuto versare solo il 40% del canone di locazione. La misura si sarebbe dovuta applicare per la durata delle chiusure e delle restrizioni previste dall’Ordinanza 2 COVID-19 nella primavera del 2020. A inizio dicembre 2020 il disegno di legge è però stato respinto dal Parlamento.
In diversi cantoni o città tuttavia vi erano o vi sono tuttora disposizioni che prevedono che il cantone si faccia carico interamente o in parte della riduzione dell’affitto, purché anche locatori e locatari si assumessero o si assumano una parte dei costi o prendano accordi a riguardo. Spesso si applica la regola secondo la quale l’affitto, nell’ambito di un accordo, viene suddiviso in tre parti tra locatore, locatario e Stato (fino a un certo importo). Regolamentazioni di questo tipo sono state poste in essere, ad esempio, nel cantone Basilea Città a fronte delle chiusure della primavera del 2020, così come durante la seconda ondata. Anche il Consiglio comunale della città di Zurigo ha ora introdotto una regolamentazione di questo tipo per il periodo della seconda ondata (autunno/inverno 2020/2021).

Ti consigliamo pertanto di verificare innanzitutto come è stata regolamenta la situazione nel tuo comune e, in seguito, di cercare il dialogo con il locatore. In questo modo potreste convenire a una soluzione accettabile per entrambi e formalizzarla tramite accordo scritto. Dovrebbe essere inoltre nell’interesse di tutte e due le parti che, una volta tornati a una situazione di normalità, l’attività riprenda regolarmente. In altre parole quando la clientela fa ritorno in negozio l’affitto può essere pagato nuovamente. Il fallimento del locatario non può dunque rientrare nell’interesse del locatore.

Cosa fare se non si riesce a trovare un accordo con il locatore? In questo caso, in quanto affittuario dei locali commerciali coinvolto dovresti richiedere per vie legali un eventuale esonero dal pagamento o una riduzione dell’affitto. A oggi la situazione non risulta ancora chiara a livello giuridico ed è incerto quale sarebbe la decisione di un tribunale in caso di contenzioso.

MyRight risponde alle tue domande:

Devo continuare a pagare l'affitto?

Finora non è stato ancora chiarito se sia possibile richiedere una riduzione del canone di locazione o meno. Se non puoi più utilizzare l’immobile affittato per lo scopo concordato contrattualmente e sei costretto a chiudere l’attività, puoi provare a richiedere una riduzione dell’affitto per il periodo in questione. Se l’utilizzo dell’immobile in locazione risulta del tutto impossibile, è ipotizzabile anche una decurtazione pari al 100% del canone. Occorre tuttavia esaminare per il singolo caso se e in che misura possa essere fatto valere tale diritto. Nello specifico è necessario chiarire se e fino a che punto sia effettivamente impossibile utilizzare l’immobile e/o le circostanze siano inaccettabili. In quanto locatario spetta a te provare questi elementi. Se il tuo esercizio è interessato da una chiusura ti consigliamo di contattare immediatamente il tuo locatore per cercare una soluzione condivisa. Nella selezione per il download trovi un apposito modello di lettera.

A causa della situazione attuale posso disdire il mio contratto di affitto in via straordinaria?

Finora nessun tribunale ha ancora emesso una sentenza a riguardo; gli esperti legali sono tuttavia del parere che «se la continuazione dell’attività commerciale non risulta appropriata a causa della situazione attuale, tale circostanza potrebbe rappresentare uno dei cosiddetti motivi gravi indicati nell’art. 266g CO. In virtù di questi motivi è ammessa una disdetta straordinaria del contratto di locazione, osservando il termine legale di preavviso di 6 mesi per una scadenza qualsiasi. Il proseguimento dell’attività risulterebbe incomportabile, in particolare, se l’utilizzo dei locali per lo scopo concordato venisse reso del tutto impossibile per un periodo di tempo prolungato». Ecco un esempio: gestisci un ristorante completamente attrezzato e sei tenuto a rispettare gli orari di apertura. In quanto locatario, nel caso concreto devi dimostrare l’impossibilità dell’utilizzo dei locali.

Per recedere quanto prima dal contratto di affitto, come locatario puoi procedere come previsto di consueto:

  • puoi cercare un subentrante solvibile o
  • puoi cedere l’attività a un’altra persona.

In entrambi i casi si applicano le disposizioni del Codice delle obbligazioni. In quanto affittuario dei locali, tuttavia, disdire con un preavviso di 6 mesi potrebbe non essere l’opzione ottimale, soprattutto se hai investito una somma elevata nell'attività. A ciò si aggiunge che, come indicato sopra, non è ancora chiaro se la crisi del coronavirus possa rappresentare uno dei motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO. È inoltre determinante la durata della crisi stessa o della chiusura del tuo esercizio. Per questo prima di procedere con un’eventuale disdetta ti consigliamo di riflettere attentamente: non c’è davvero alcuna possibilità di trovare una soluzione con il tuo locatore e di convenire a un accordo per il pagamento dell’affitto?

A fine mese riconsegno il mio appartamento o i miei locali commerciali. Dato il rischio di contagio preferirei tuttavia non essere presente al momento della consegna. Come posso procedere?

Se non te la senti di riconsegnare personalmente l’appartamento o i locali commerciali, ti consigliamo di comunicare le tue remore al locatore e di domandargli se è possibile rispedire le chiavi tramite raccomandata. A quel punto il locatore potrà occuparsi del resto autonomamente. Al fine di evitare future discussioni per possibili danni all’immobile ti raccomandiamo però di documentare per tempo e in maniera approfondita lo stato dell’appartamento, scattando anche alcune foto.

Un’eventuale riduzione dell’affitto può essere applicata anche al mio appartamento privato?

Il decreto d’emergenza, in vigore nella primavera del 2020, non contempla le abitazioni private. Anche con la seconda ondata non sono state previste regolamentazioni a riguardo. Sei pertanto tenuto a continuare a versare l’affitto e non sussistono possibilità di disdetta eccezionali.

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