Frais accessoires

Informations juridiques relatives aux frais accessoires.

La réponse en détail

Frais accessoires

Les frais accessoires sont un point de litige important dans les baux. Qui doit les prendre en charge? Quel montant exact est dû? Le décompte est-il correct? Pourquoi dois-je verser un complément? Nous te proposons de l’aide sur les principales questions relatives aux frais accessoires et avons regroupé des réponses plus détaillées dans le document à la fin de ce texte.

Qu’entend-on par frais accessoires?

Les frais accessoires correspondent aux frais découlant de l’utilisation directe de la chose louée. Normalement, les coûts associés à l’entretien n’en font pas partie. Les frais accessoires ne sont toujours que des coûts effectifs: ils ne peuvent pas servir à réaliser un profit. Les frais du consommateur comme les frais de téléphone, de télévision ou d’Internet ne constituent pas des frais accessoires et doivent être payés directement par le locataire.

Qui doit payer les frais accessoires?

Le locataire ne doit payer les frais accessoires que si le bail le stipule expressément. Lorsque rien n’est indiqué à ce sujet dans le bail, les frais accessoires sont réputés inclus au loyer. Une formulation stipulant que tous les frais accessoires sont à la charge du locataire ne suffit pas. Les différents postes de coûts doivent être désignés avec précision. Seule exception: la mention «frais de chauffage et d’eau chaude» suffit, car la loi définit avec précision ce qui peut entrer dans cette catégorie (art. 5 et 6 OBLF).

Existe-t-il différents types de frais accessoires?

On distingue les frais d’exploitation ainsi que les frais de chauffage et d’eau chaude (pour plus de détails, voir l’aide-mémoire).

Quels frais accessoires sont admis?

La liste ci-dessous renseigne sur les frais accessoires admis. Cette liste n’est pas exhaustive et, comme d’habitude, les détails ont leur importance.

Frais accessoires admis:

  1. Frais de chauffage et d’eau chaude:
    • Combustibles consommés
    • Électricité pour brûleurs et pompes
    • Révision périodique du brûleur
    • Révision de la cuve et provisions pour ce faire
    • Ramonage
    • Nettoyage de l’installation de chauffage
    • Élimination des déchets et des résidus
    • Révision périodique de l’installation de chauffage et détartrage
    • Relevé de la consommation
    • Maintenance
    • Primes d’assurance concernant exclusivement l’installation de chauffage
  2. Autres frais d’exploitation:
    • Coûts de l’eau: eau et produits chimiques éventuels
    • Frais de concierge, nettoyage de la cage d’escalier et entretien des jardins: uniquement salaire (y c. cotisations sociales) et consommables
    • Électricité: éclairage et consommation d’électricité générale
    • Ascenseur: électricité et maintenance périodique
    • Taxe d’utilisation des antennes ou du réseau câblé
    • Taxe d’épuration des eaux et d’enlèvement d’ordures
    • TVA, rabais et escomptes doivent être facturés en sus ou déduits de la facture du locataire.
    • En outre, environ 3% des frais de chauffage et des frais accessoires peuvent être facturés à titre de frais d’administration.

Frais accessoires non admis:

  • Réparations et investissements
  • Outils et machines
  • Impôts
  • Assurance des bâtiments
  • Taxes de raccordement au réseau câblé ou aux canalisations
  • Taxe de déviation des eaux de précipitation
  • Contributions d’équipement 
  • Intérêts hypothécaires et rentes de droit de superficie

Comment sont payés les frais accessoires?

Les frais accessoires peuvent être compris dans le loyer, payés par forfait, directement transférés à des tiers (p. ex. pour l’entretien du jardin) ou réglés au moyen d’acomptes (un décompte annuel avec remboursement ou versement complémentaire).

Attention: avant l’entrée dans les lieux, vérifie si les acomptes couvrent vraiment les frais accessoires ou s’il faut régulièrement effectuer des versements complémentaires. En effet, aucune loi n’impose que les acomptes couvrent effectivement les frais accessoires!

Le bailleur peut-il changer sans raison le mode de paiement?

Non, car une telle modification du bail exige le respect de certains délais et l’indication de motifs. Tu trouveras plus de détails à ce sujet dans notre aide-mémoire.

Comment et quand le décompte des frais accessoires m’est-il envoyé?

D’ordinaire, le décompte des frais accessoires est établi dans les six mois qui suivent la période convenue (généralement de juillet à juin). Ce décompte doit toutefois être effectué au plus tard cinq ans après la fin de ladite période. Au terme de ce délai, le droit du bailleur au versement des frais accessoires est prescrit et il doit rembourser les acomptes déjà versés.

Dans notre aide-mémoire, nous t’indiquons comment présenter de façon détaillée un décompte des frais accessoires et comment répartir les frais sur plusieurs locataires.

Que faire si je ne suis pas d’accord avec le décompte des frais accessoires?

Si tu ne reçois pas de décompte ou si le bailleur refuse de te laisser consulter les pièces justificatives, tu peux t’adresser au service de conciliation compétent. Tu peux en outre refuser de payer d’autres frais accessoires tant qu’aucun décompte ne t’a été transmis.

Que se passe-t-il si je ne paie pas les frais accessoires?

Tu as reçu un décompte et tu ne l’as pas contesté. Dans ce cas, si tu ne paies toujours pas après une injonction et une menace de résiliation, le bailleur peut résilier le bail.

Tu trouveras des détails à ce sujet et bien d’autres explications dans le document ci-dessous.

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