Nebenkosten

Rechtliche Hinweise zu Nebenkosten.

Die Antwort im Detail

Alle wichtigen Punkte zum Thema Nebenkosten...

Ein grosser Streitpunkt bei Mietverhältnissen sind die Nebenkosten. Wer muss sie übernehmen? Wieviel ist genau geschuldet? Stimmt die Abrechnung? Weshalb muss ich noch nachzahlen? Wir bieten dir hier eine Hilfe zu den wichtigsten Fragen zu Nebenkosten und haben im Merkblatt am Ende des Textes detailliertere Antworten zusammengetragen.  

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind Kosten, die durch die direkte Nutzung des Mietobjektes entstehen. Kosten, die dem Unterhalt dienen, sind grundsätzlich keine Nebenkosten. Nebenkosten sind immer nur die tatsächlichen Kosten, es darf mit ihnen kein Gewinn erzielt werden. Verbraucherkosten wie Telefon-, TV- oder Internetgebühren sind keine Nebenkosten und sind von der Mieterschaft direkt zu bezahlen. 

Wer muss die Nebenkosten bezahlen?

Die Mieterschaft muss Nebenkosten nur bezahlen, wenn dies ausdrücklich vertraglich so vorgesehen ist. Ist nichts dazu im Mietvertrag enthalten, gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen. Es reicht nicht, wenn im Mietvertrag steht, dass alle Nebenkosten zu Lasten der Mieterschaft gehen. Die einzelnen Kostenpunkte müssen genau bezeichnet sein. Als Ausnahme ist die Bezeichnung "Heiz- und Warmwasserkosten" ausreichend, da in einem Gesetz genau geregelt ist, was unter diesem Posten abgerechnet werden darf (Art 5 und 6 VMWG).

Gibt es verschiedene Arten von Nebenkosten?

Es gibt Betriebskosten sowie die Heiz- und Warmwasserkosten (Details hierzu erklären wir dir im Merkblatt). 

Welche Nebenkosten sind zulässig?

Die folgende Liste soll Aufschluss darüber geben, welche Nebenkosten zulässig sind. Die Liste ist nicht vollständig und wie immer liegt der Teufel im Detail. 

  1. Zulässige Nebenkosten:
    Heiz- und Warmwasserkosten: Übliche Betriebskosten:
    • Brennstoffe, die verbraucht wurden
    • Elektrizität für Brenner und Pumpen
    • periodischer Brennerservice
    • Tankrevision und diesbezügliche Rückstellungen
    • Kaminfeger
    • Reinigung der Heizungsanlage
    • Abfall- und Schlackenbeseitigung
    • periodische Revision der Heizungsanlage sowie das Entkalken
    • Verbrauchserfassung
    • Wartung
    • Versicherungsprämien, die sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen
    • Wasserkosten: Wasser sowie allfällige Chemikalien
    • Hauswartkosten, Treppenhausreinigung und Gartenunterhalt: nur Lohn (inkl. Sozialbeiträge) und Verbrauchsmaterial
    • Elektrizität: Allgemeine Beleuchtung und Stromverbrauch
    • Lift: Elektrizität sowie periodischer Service
    • Benutzungsgebühr von Antennen oder Kabelnetz
    • Abwasser- und Kehrichtgebühr
    • Mehrwertsteuer, Rabatte und Skonti sind dem Mieter weiter zu belasten bzw. in Abzug bringen
    • Zusätzlich können ca. 3 % der Heiz- und Nebenkosten als Verwaltungskosten verrechnet werden
       
  2. Unzulässige Nebenkosten:
    • Reparaturen und Investitionen
    • Werkzeuge und Maschinen
    • Steuern
    • Gebäudeversicherung
    • Anschlussgebühren für Kabelnetz oder Kanalisation
    • Niederschlagsableitungsgebühr
    • Erschliessungsgebühren
    • Hypothekar- und Baurechtszinsen

Wie werden die Nebenkosten bezahlt?

Die Nebenkosten können entweder bereits im Mietzins inbegriffen sein, per Pauschale bezahlt werden, direkt an Dritte überwiesen werden (z. B. Gartenpflege) oder per Akontobetrag beglichen werden – wobei eine jährliche Abrechnung mit Rück- oder Nachzahlung erfolgt. 
Vorsicht: Überprüfe vor Mietantritt, ob die Akontobeträge die Nebenkosten wirklich decken, oder ob regelmässig nachgezahlt werden muss. Denn es gibt kein Gesetz, das vorschreibt, dass die Akontobeträge die Nebenkosten tatsächlich decken müssen!

Kann die Vermieterin oder der Vermieter die Zahlungsart ohne Grund wechseln?

Nein, dabei handelt es sich um eine Mietvertragsänderung, die nur unter Einhaltung bestimmter Fristen und Nennung von Gründen vorgenommen werden kann. Details hierzu findest du unten in unserem Merkblatt.  

Wie und wann erhalte ich die Nebenkostenabrechnung?

Üblicherweise wird die Nebenkostenabrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der vereinbarten Abrechnungsperiode (üblicherweise von Juli bis Juni) erstellt. Die Abrechnung der Nebenkosten muss jedoch spätestens bis fünf Jahre nach Ablauf der entsprechenden Periode erfolgen. Nach dieser Frist ist der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der Nebenkosten verjährt und der Vermieter muss die bereits geleisteten Akontozahlungen zurückbezahlen.  
Wie die Nebenkostenabrechnung im Detail aussehen muss und wie die Verteilung der Kosten auf mehrere Mieterinnnen und Mieter erfolgt, zeigen wir dir im Merkblatt. 

Was kann ich tun, wenn ich mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden bin?

Wenn du keine Abrechnung erhältst, oder du die Belege nicht einsehen darfst, kannst du dich an die Schlichtungsstelle wenden. Zusätzlich kannst du die Bezahlung weiterer Nebenkosten verweigern, solange keine Abrechnung vorliegt. 

Was passiert, wenn ich die Nebenkosten nicht bezahle?

Du hast eine Abrechnung erhalten und diese nicht angefochten. Wenn du nun nicht bezahlst, kann es sein, dass die Vermieterin oder der Vermieter dir, wenn du auch nach Aufforderung und Kündigungsandrohung nicht bezahlst, kündigt. 

Details dazu und zu vielem mehr erklären wir dir unten im Merkblatt.

Wichtige Dokumente
Merkblatt Nebenkosten