Que se passe-t-il lorsque le taux d’intérêt de référence augmente? Le bailleur ou la bailleresse peut-il/elle augmenter le loyer?

Oui, en cas de hausse du taux hypothécaire de référence en Suisse, les bailleurs ont le droit d’augmenter les loyers. Une majoration de loyer est également possible en cas de hausse du renchérissement, d’augmentation des frais d’exploitation et d’entretien ou de rénovations/transformations à plus-value. Si le taux hypothécaire de référence en Suisse est augmenté plusieurs fois au cours d'une année, le loyer peut également être ajusté plusieurs fois.

 

Et si je n’ai jamais demandé une baisse de loyer? Mon loyer augmente-t-il quand même?

Pas nécessairement. Les bailleresses et bailleurs ne peuvent augmenter le loyer que si le taux de référence applicable au bail est inférieur au taux de référence en vigueur. Si, p. ex., le bail stipule un taux de référence de 1,75% et que le loyer n’a jamais été réduit alors que le taux de référence a baissé, le bailleur ou la bailleresse ne peut pas augmenter le loyer tant que le taux de référence n’est pas au moins égal à 2%.

 

Et si mon contrat de bail indique un taux de référence trop bas ou erroné?

Le taux de référence applicable est celui en vigueur lors de la conclusion du contrat. Si un taux d’intérêt trop bas a été indiqué à ce moment-là, le bailleur ou votre bailleresse ne peut pas s’en prévaloir.  

 

Comment est-ce que je sais que le taux de référence a augmenté?

Contrairement à ce qui se passe en cas de baisse, ce n’est pas à toi d’agir, mais au bailleur ou à la bailleresse. Il ou elle te contactera si le loyer doit être majoré en raison d’une hausse du taux de référence. Si tu souhaites t’informer par toi-même, tu peux consulter la page d’accueil de l’Office fédéral du logement: Taux d’intérêt hypothécaire de référence (admin.ch).

 

Le bailleur ou la bailleresse peut-il/elle augmenter le loyer avec effet immédiat lorsque le taux de référence augmente? 

Non, le loyer ne peut être majoré qu’à partir du prochain terme de résiliation défini dans le contrat de bail. En outre, l’avis de majoration doit être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton. Pour les locataires, il importe également de savoir que l’augmentation de loyer concerne uniquement le loyer net, c’est-à-dire le loyer moins les éventuels acomptes ou forfaits pour frais accessoires et de chauffage.

 

La check-list ci-après te permet de savoir simplement et rapidement si l’augmentation est correcte ou non. 

• La majoration de loyer a-t-elle été communiquée au moyen de la formule officielle du canton? Si non, l’augmentation de loyer n’est pas valable. Tu peux continuer à payer ton loyer habituel. Tu peux ignorer les prétentions du bailleur ou de la bailleresse tendant à une augmentation du loyer et lui signaler que – faute d’avoir été effectuée au moyen de la formule cantonale – l’augmentation est nulle.
• Un loyer plus élevé ne peut être exigé que pour le prochain terme de résiliation. Si une augmentation du loyer est exigée plus tôt au moyen de la formule cantonale, tu ne dois pas encore payer le loyer majoré. Il faut informer le bailleur ou la bailleresse que le loyer majoré n’est dû qu’à partir du prochain terme de résiliation. 
• Les chiffres utilisés sont-ils corrects? Il suffit de  vérifier l’augmentation du loyer toi-même ou te faire conseiller par nous. 

 

Comment calculer correctement l’augmentation?

Pour calculer le nouveau loyer, il faut utiliser le tableau des taux de répercussion en cas de variation du taux d’intérêt de référence. Ce tableau indique, en pourcentage, quelle est la hausse du loyer net possible lorsque le taux de référence augmente. Voici ce tableau.

Pour un loyer net de CHF 2000 (hors frais accessoires et de chauffage), une augmentation de 0,25 % permet de demander une augmentation de 3 %, soit CHF 60. Le nouveau loyer net s’élèverait ainsi à CHF 2060, hors frais accessoires et de chauffage. Pour un calcul correct, il ne faut donc pas inclure les acomptes ou forfaits pour frais accessoires. 

 

Qu’en est-il du renchérissement? Le bailleur ou la bailleresse peut-il/elle également le répercuter?

Oui, la bailleresse ou le bailleur peut également répercuter le renchérissement, toutefois pas en totalité mais au maximum à raison de 40%. La question de savoir si et dans quelle mesure la répercussion du renchérissement est admissible doit être évaluée sur la base des informations contenues dans le contrat de bail et à l’aide de l’indice suisse des prix à la consommation.

 

Comment calculer précisément le renchérissement?

Le calcul et le choix des bons chiffres ne sont pas aisés. La page d’accueil de l’Office fédéral de la statistique met à disposition une calculatrice à titre d’aide: OFS, calculatrice en ligne (admin.ch). 
  

Le bailleur ou la bailleresse peut-il ou elle faire valoir à la fois le renchérissement et l’augmentation du taux de référence?

Oui, il est possible d’invoquer simultanément le renchérissement et l’augmentation du taux de référence, et majorer ainsi plus fortement le loyer.

 

Comment procéder en cas de doute quant à la validité de l’augmentation de loyer? 

Si l’augmentation du loyer n’a pas été notifiée correctement, par exemple sans utiliser la formule officielle, tu n’as pas l’obligation de réagir. Si le bailleur ou la bailleresse te contacte à ce propos, tu peux invoquer la nullité de l’augmentation. Ensuite, tu peux attendre que l’augmentation de loyer notifiée correctement te parvienne au prochain terme de résiliation.

Si le délai de résiliation n’est pas respecté lors de l’augmentation du loyer, il faut informer le bailleur ou la bailleresse que l’augmentation ne prendra effet qu’au prochain terme de résiliation et que tu paieras le loyer majoré à partir de cette date. 

Si le montant de l’augmentation de loyer n’est pas correct, tu devrais la contester. 

 

Comment s’effectue une telle contestation?

L’État n’intervient pas de manière proactive lorsqu’un loyer abusif est exigé. En tant que locataire, il faut se défendre seul-e.

Si tu n’es pas d’accord avec l’augmentation de loyer, tu dois la contester sous 30 jours en invoquant son caractère abusif devant l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer ou à ferme. Il ne suffit pas de te plaindre auprès de ton bailleur ou de ta bailleresse. Utilise à cet effet notre modèle de courrier.

 

Qu’advient-il si ce délai de 30 jours n’est pas respecté? 

L’augmentation de loyer doit impérativement être contestée dans les 30 jours qui suivent la réception de la formule cantonale. En cas de non-respect de ce délai, tu devras payer le loyer majoré même si l’augmentation n’est pas justifiée.