Wohnungskündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter
Ist jede Kündigung rechtmässig?
Nein. Man unterscheidet zwischen nichtigen und anfechtbaren Kündigungen. Nichtig heisst, sie entfaltet keine Rechtswirkungen und muss nicht angefochten werden. Anfechtbar heisst, wenn man nichts dagegen unternimmt, ist die Kündigung rechtswirksam.
Wann ist eine Kündigung nichtig?
In folgenden Fällen ist die Kündigung nichtig (nicht abschliessend):
- bei Nichteinhalten der Kündigungsfrist (Vorsicht, die Kündigung gilt dann auf den nächsten Termin!)
- ausserordentliche Kündigung, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind
- wenn die Kündigung nicht schriftlich mit dem amtlichen Formular erfolgt ist
- wenn nicht alle Parteien die Kündigung ausstellen oder erhalten
- keine separate Zustellung der Kündigung an Ehepartner/-in oder eingetragene/r Partner/-in erfolgt
- Kündigung mit einer Bedingung, die von der Vermieterin oder vom Vermieter abhängt (z.B. «…wenn ich bis dann keine andere Wohnung gefunden habe»)
Wann ist eine Kündigung anfechtbar?
In folgenden Fällen ist eine Kündigung anfechtbar (nicht abschliessend):
- Wenn gekündigt wird, weil die Mieterschaft ein Recht, das ihm aus dem Mietverhältnis zusteht, geltend macht (z. B. weil die Mieterschaft Mängel geltend macht)
- Wenn die/der Vermieter/-in eine einseitige Vertragsanpassung zu Lasten der Mieterschaft durchsetzen will (z. B. eine Mietzinserhöhung)
- Wenn die/der Vermieter/-in die Mieterschaft zu einem Erwerb des Mietobjektes zwingen will
- Während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren
- Innerhalb drei Jahre nach einem mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, in dem die/der Vermieter/-in
- zu einem grossen Teil verloren hat
- ihre/seine Forderung oder Klage ganz oder zum grossen Teil zurückgezogen hat
- mit der Mieterschaft einen Vergleich geschlossen oder sich sonst ausserhalb des Verfahrens geeinigt hat.
- wegen Änderungen in der familiären Situation der Mieterschaft, aus denen der Vermieterin oder dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen (z. B. Grossmutter zieht mit ein)
Ausnahmsweise kann während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gerichtsverfahren trotzdem gekündigt werden, wenn
- das Verfahren von der Mieterschaft missbräuchlicherweise eingeleitet wurde
- die/der Vermieter/-in dringenden Eigenbedarf geltend macht
- die Mieterschaft mit der Mietzinszahlung im Rückstand ist
- die Mieterschaft eine schwere Vertragsverletzung begangen hat (z.B. schwere Schäden am Mietobjekt)
- die/der Vermieter/-in das Mietobjekt aus wichtigen Gründen verkauft
- die Mieterschaft in Konkurs fällt und keine Sicherheitsleistung erbringt
Was kann ich sonst noch tun?
Es kann, für den Fall, dass die Kündigung als rechtmässig erachtet wird, beim Gericht oder bei der Schlichtungsbehörde eine sogenannte Mieterstreckung verlangt werden. Das heisst, in Fällen, da eine Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterschaft eine besondere Härte darstellen würde, kann das Mietverhältnis verlängert werden. Dies aber nur dann, wenn nicht die Interessen des Vermieters/der Vermieterin am ursprünglichen Kündigungstermin höher zu gewichten sind.
Was wird bei einer Mieterstreckung berücksichtigt?
Um die Interessen der beiden Parteien abzuwägen, wird insbesondere auf die folgenden Punkte geschaut:
- die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des Vertrags (wenn dir z. B. zu Beginn deine Vermieterin oder dein Vermieter mitteilt, dass du lange hier wohnen kannst, dir aber nach einem Jahr gekündigt wird)
- die Dauer des Mietverhältnisses (wer länger an einem Ort gelebt hat, ist dort meist mehr verwurzelt und eine Kündigung trifft die Person härter)
- persönliche, familiäre und finanzielle Verhältnisse der Mieterschaft (eine Familie mit Kindern wird es schwerer haben, im gleichen Quartier eine neue Wohnung zu finden)
- allfälliger Eigenbedarf eines Vermieters/einer Vermieterin
- die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für vergleichbare Mietobjekte.
Wie lange kann das Mietverhältnis verlängert werden?
Das Mietverhältnis kann zweimal erstreckt werden, aber die Mieterschaft muss nachweisen, dass sie alles unternommen hat, um einen Härtefall abzuwenden (z. B. Suchbemühungen nachweisen).
Insgesamt kann das Mietverhältnis für Wohnräume um maximal vier, dasjenige von Geschäftsräumen maximal um sechs Jahre erstreckt werden.
Gelten während der Erstreckungsdauer die normalen Kündigungsfristen?
Wenn im Erstreckungsentscheid nichts Abweichendes geregelt wird, gilt bei einer Erstreckung von bis zu einem Jahr eine Kündigungsfrist von einem Monat jeweils auf das Monatsende. Ab einem Jahr Erstreckung beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate auf die jeweiligen gesetzlichen Termine (kantonal unterschiedlich!).
Kann auch eine Untermiete erstreckt werden?
Da die Untermieterin oder der Untermieter mit der Vermieterin oder dem Vermieter keinen Vertrag hat, kann ihr bzw. sein Mietverhältnis nur solange erstreckt werden, wie das Hauptmietverhältnis dauert.
Kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass diese Regeln oder Teile davon nicht gelten?
Nein. Diese gesetzlichen Regeln sind zwingend und gelten selbst wenn sie im Mietvertrag abgeändert oder wegbedungen werden und du diesen unterschrieben hast.
Wie muss ich vorgehen, wenn mir gekündigt wurde?
Die Anfechtung der Kündigung und auch das Gesuch um Erstreckung müssen innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Handelt es sich um eine befristete Miete, muss das Erstreckungsgesuch 60 Tage vor Mietende eingereicht werden.
Ab wann läuft die 30-tägige Frist?
Die Frist beginnt jeweils am Tag nach dem Empfang.
Konnte die Postbotin oder der Postbote das Einschreiben weder der Mieterin bzw. dem Mieter noch einer oder einem zur Entgegennahme ermächtigten Dritten tatsächlich aushändigen und hinterlässt er im Briefkasten oder Postfach eine Abholungseinladung, so gilt die Kündigung als empfangen, sobald die Mieterschaft gemäss Abholungseinladung bei der Poststelle vom Brief Kenntnis nehmen kann. Dies ist in der Regel am Tag nach der Hinterlegung der Abholungseinladung der Fall. Nur wenn besondere Umstände vorliegen (z. B. Krankheit, unvorhergesehene Abwesenheit der Mieterschaft), gilt die Kündigung am Tag des tatsächlichen Empfangs bzw. spätestens am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist des Einschreibebriefs als zugestellt.