Was passiert, wenn der Referenzzinssatz steigt? Darf die Vermieterin oder der Vermieter den Mietzins erhöhen?

Ja, steigt der hypothekarische Referenzzinssatz in der Schweiz, dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Mietzinsen auch erhöhen. Die Vermieterschaft darf den Mietzins auch dann erhöhen, wenn die Teuerung steigt, Unterhalts- und Betriebskosten gestiegen oder wertvermehrende Umbauten bzw. Renovationen getätigt worden sind. Wird der hypothekarische Referenzzinssatz mehrfach innerhalb eines Jahres erhöht, kann auch der Mietzins mehrfach angepasst werden. 

 

Was ist, wenn ich nie eine Mietzinssenkung beantragt habe? Geht die Miete trotzdem hoch?

Nicht zwingend. Die Vermieterinnen und Vermieter dürfen die Miete lediglich dann erhöhen, wenn der für das Mietverhältnis geltende Referenzzinssatz unter dem aktuell geltenden Referenzzinssatz liegt. Ist im Mietvertrag beispielsweise ein Referenzzinssatz von 1,75 % festgehalten und die Miete nie gesenkt worden, obwohl der Referenzzinssatz gesunken ist, darf die Vermieterin oder der Vermieter die Miete erst dann wieder erhöhen, wenn der Referenzzinssatz mindestens 2 % beträgt.

 

In meinem Mietvertrag steht ein zu tiefer oder falscher Referenzzinssatz, was gilt?

Es gilt der Referenzzinssatz, der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegolten hat. Wurde ein zu diesem Zeitpunkt zu tiefer Zinssatz erwähnt, kann sich die Vermieterin oder der Vermieter nicht darauf berufen.

 

Wie erfahre ich, dass der Referenzzinssatz steigt?

Im Gegensatz zur Senkung musst nicht du aktiv werden, sondern die Vermieterin oder der Vermieter. Sie bzw. er wird sich bei dir melden, wenn die Miete aufgrund des Referenzzinssatzes erhöht werden soll. Wenn du dich selbst informieren möchtest, kannst du dies auf der Homepage des Bundesamtes für Wohnungswesen machen: Hypothekarischer Referenzzinssatz (admin.ch).

 

Darf die Vermieterin oder der Vermieter die Miete sofort erhöhen, wenn der Referenzzinssatz steigt? 

Nein, die Miete darf nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin gemäss Mietvertrag angehoben werden. Zudem muss ein vom Kanton genehmigtes Formular für die Erhöhung verwendet werden. Für Mieterinnen und Mieter ist ausserdem wichtig zu wissen, dass die Mieterhöhung nur die Nettomiete betrifft, d. h. den Mietzins abzüglich allfälliger Akonto- oder Pauschalbeträge für Heiz- und Nebenkosten.

 

Mit der nachfolgenden Checkliste kannst du einfach und schnell selbst überprüfen, ob die Erhöhung korrekt ist oder nicht.

• Wurde die Mieterhöhung mit einem kantonalen Formular kommuniziert? Falls nein, ist die Mieterhöhung nicht gültig. Du kannst deinen regulären Mietzins weiterhin einzahlen. Forderungen der Vermieterschaft für höhere Mietzinsen kannst du ignorieren und dieser mitteilen, dass die Erhöhung nicht rechtens ist, da sie nicht auf dem kantonalen Formular erfolgte.
• Ein höherer Mietzins kann erst auf den nächsten Kündigungstermin hin geltend gemacht werden. Wird eine Mietzinserhöhung mit dem kantonalen Formular zu einem früheren Zeitpunkt eingefordert, musst du trotzdem noch nicht die höhere Miete bezahlen. Teile deiner Vermieterin oder deinem Vermieter mit, dass die Erhöhung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist. 
• Wurden die korrekten Zahlen verwendet? Du kannst die Mietzinserhöhung einfach selbstständig überprüfen oder dich durch uns beraten lassen. 

 

Wie wird die Erhöhung korrekt berechnet?

Damit der neue Mietzins berechnet werden kann, muss die Tabelle mit den Überwälzungssätzen bei der Änderung des Referenzzinssatzes beigezogen werden. Diese gibt an, um wie viel Prozent der Nettomietzins angehoben werden darf, wenn der Referenzzinssatz steigt. Diese Tabelle findet du hier.

Bei einem Nettomietzins von CHF 2000 (exkl. Heiz- und Nebenkosten) kann bei einer Erhöhung um 0.25 % eine Erhöhung von 3 % verlangt werden, d. h. CHF 60 mehr. Der neue Nettomietzins würde also CHF 2060 betragen zuzüglich Heiz- und Nebenkosten. Damit die Berechnung korrekt wird, muss also ohne Nebenkostenakontozahlungen oder -pauschalzahlungen gerechnet werden.

 

Wie sieht es mit der Teuerung aus? Kann die Vermieterin oder der Vermieter auch diese weitergeben?

Ja, auch die Teuerung darf die Vermieterin oder der Vermieter weiterverrechnen, allerdings nicht im vollen Umfang, sondern nur zu maximal 40 %. Ob und in welchem Rahmen die Weitergabe der Teuerung zulässig ist, muss gestützt auf die Informationen im Mietvertrag sowie anhand des Landesindexes der Konsumentenpreise berechnet werden.

 

Wie wird die Teuerung genau berechnet?

Die Berechnung und die Wahl der richtigen Zahlen sind nicht ganz einfach. Auf der Homepage des Bundesamtes für Statistik findest du einen Rechner, der dich dabei unterstützt: BFS OnlineRechner (admin.ch). 

      

Kann die Vermieterin oder der Vermieter sowohl die Teuerung als auch die Erhöhung des Referenzzinssatzes geltend machen?

Ja, die Vermieterschaft kann gleichzeitig die Teuerung und die Erhöhung des Referenzzinssatzes geltend machen und so die Miete noch stärker erhöhen.

 

Wie kann ich vorgehen, wenn Zweifel an der Richtigkeit der Mietzinserhöhung bestehen? 

Wurde die Mieterhöhung nicht korrekt ausgesprochen, beispielsweise nicht mit dem amtlichen Formular, musst du nicht reagieren. Sollte die Vermieterin oder der Vermieter deswegen Kontakt mit dir aufnehmen, kannst du auf die sogenannte Nichtigkeit der Mietzinserhöhung hinweisen. Anschliessend kannst du abwarten, bis die korrekt ausgesprochene Mieterhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin bei dir eintrifft.

Wird bei der Mieterhöhung die Kündigungsfrist nicht eingehalten, solltest du deine Vermieterin oder deinen Vermieter darüber informieren, dass die Erhöhung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam wird und du per diesem Datum die höhere Miete bezahlen wirst. 

Ist die Mieterhöhung betraglich nicht korrekt, solltest du die Erhöhung anfechten. 

 

Wie geht eine solche Anfechtung?

Der Staat greift nicht proaktiv ein, wenn ein missbräuchlicher Mietzins verlangt wird. Als Mieterin oder Mieter musst du dich selbstständig wehren.

Bist du mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden, musst du die Mieterhöhung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen innert 30 Tagen als missbräuchlich anfechten. Es genügt nicht, wenn du dich lediglich bei der Vermieterin oder dem Vermieter beschwerst. Verwende hierzu unser Musterschreiben.

 

Was passiert, wenn diese 30-tägige Frist verpasst wird? 

Die Anfechtung der Mietzinserhöhung muss zwingend innert 30 Tagen nach Empfang des kantonalen Formulars erfolgen. Verpasst du diese Frist, musst du die höhere Miete bezahlen, auch wenn der Aufschlag nicht gerechtfertigt ist.
 

Als AXA-ARAG Kunde kannst du deinen Fall hier anmelden.