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Diritti del committente in caso di difetti

Check-list per la corretta procedura in caso di contestazione per difetti dell’opera.

Risposta dettagliata

L’eliminazione di eventuali difetti rappresenta un elemento centrale di ciascun progetto di costruzione.

Ma in quale casi si può parlare di difetto dell’opera? In presenza di difetti quali diritti mi spettano in quanto committente e come procedere concretamente in queste circostanze?

Un difetto sussiste nel momento in cui l’opera si discosta, allo stato effettivo, dalle caratteristiche presupposte o che dovrebbe possedere secondo quanto convenuto contrattualmente (stato auspicato). Spesso un’opera presenta infatti una proprietà che da contratto non dovrebbe invece sussistere, ad es. nel caso in cui siano stati impiegati materiali da costruzione dei quali il committente aveva espressamente richiesto non fosse fatto uso.

Qualora si presenti un difetto a cui è possibile porre rimedio con un intervento di miglioria, il committente ha diritto all’eliminazione della problematica e le relative spese saranno a carico dell’imprenditore.

In linea di massima il contenuto del contratto viene definito in base al Codice delle obbligazioni (CO), tuttavia le parti possono stabilire di comune accordo che vengano applicate, come regolamentazioni speciali, le norme della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA), in particolare la norma SIA 118 relativa alle condizioni generali per l'esecuzione dei lavori di costruzione. Qualora venga adottata questa norma, la sua applicazione dovrà essere espressamente indicata nel contratto d’appalto; in caso contrario risulterà determinante il Codice delle obbligazioni.

Il committente è tenuto a reclamare i difetti per tempo altrimenti l’opera, seppur difettosa, sarà considerata approvata. Per motivi di ordine probatorio si consiglia di redigere la notifica dei difetti per iscritto.

Secondo il Codice delle obbligazioni, il difetto va contestato tempestivamente non appena individuato. Il termine di prescrizione è di cinque anni. In base alla norma SIA 118 il difetto deve essere reclamato entro due anni a partire dal giorno della presa in consegna dell’opera, con un termine di prescrizione, anche in questo caso, pari a cinque anni.

Terminati i lavori di costruzione dell’immobile, questo viene infatti preso in consegna dal committente. Nell’ambito di un contratto d’appalto tale consegna è di grande importanza, soprattutto in caso di controversia.

La legge non prevede un procedimento specifico a riguardo, ma il nostro verbale di consegna potrà esserti di aiuto. 

Qualora l’imprenditore dovesse rifiutarsi di firmare il verbale, ti consigliamo di trasmettere una notifica dei difetti tramite raccomandata.

A tal fine trovi qui un modello di lettera e maggiori informazioni.

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