Modello di contratto d'appalto
Che cos’è un contratto d’appalto?
Un contratto d’appalto prevede la realizzazione, dietro compenso, di un lavoro concordato su base individuale con la committenza da parte di un appaltatore. Detto professionista è colui che si occupa dell’esecuzione dell’opera in questione. Caratteristica principale di un contratto di questo tipo è che l’appaltatore è tenuto a produrre con il proprio lavoro un certo risultato.
Quale risultato deve essere realizzato, ossia che tipo di opera?
Nello specifico può trattarsi dell’esecuzione di un lavoro concreto, ad esempio la produzione o la modifica di una certa cosa, oppure di uno di tipo intellettuale, come una composizione o un software realizzato su misura. Non è tuttavia responsabilità dell’appaltatore assicurarsi che l’effetto economico perseguito con la produzione dell’opera si verifichi effettivamente, ad esempio che uno stabile costruito in modo adeguato venga poi affittato.
Qual è la differenza rispetto a un mandato?
Con un mandato viene concordata soltanto l’esecuzione accurata di un lavoro, ma non la produzione di un risultato intesa come la realizzazione di un’opera. Se ad esempio qualcuno viene assunto per annaffiare i fiori si tratta di un mandato, visto che il compito consiste solamente nel versare con cura l’acqua alle piante. Nel caso in cui venga richiesto invece di realizzare un’aiuola di fiori, allora si parla di contratto d’opera.
Qual è la differenza rispetto a un contratto di lavoro?
Anche un contratto di lavoro prevede «solamente» lo svolgimento di un’attività e non la produzione di un risultato concreto. A differenza del mandato si stipula però un contratto di lavoro solo se l’individuo esegue le proprie mansioni nell’ambito di un rapporto dipendente e di un’organizzazione lavorativa.
Qual è invece la differenza rispetto a un contratto d’acquisto?
Con questo contratto si procede alla compravendita di merce già esistente, mentre il contratto d’appalto prevede la costruzione di un prodotto ad hoc in base alle esigenze della committenza.
Come vengono retribuite le prestazioni nell’ambito di un contratto d’appalto?
Il compenso per la realizzazione di un’opera può essere concordato preventivamente e, in tal caso, verrà corrisposto un importo fisso. In queste circostanze l’appaltatore si assume così il rischio di non impiegare più tempo o risorse per l’esecuzione dell’opera rispetto a quanto pianificato, dato che non potrà richiedere un compenso superiore. Viceversa, l'ordinante è tenuto a corrispondere il prezzo fisso anche nel caso in cui l'opera possa essere realizzata a un prezzo inferiore a quello concordato. Se invece l’importo non viene stabilito in anticipo, il progetto sarà remunerato in base al lavoro svolto e al costo dei materiali impiegati. È inoltre possibile redigere un preventivo con un prezzo indicativo stimato dall’appaltatore. Qualora poi tale importo venisse superato in maniera sproporzionata (ossia superiore al 10%) senza alcuna responsabilità da parte della committenza, è possibile richiedere una riduzione del compenso per il lavoro o, se necessario, recedere dal contratto, il che deve essere esaminato in ogni singolo caso.
Cosa posso fare se l’opera presenta dei difetti?
In caso di piccoli difetti è possibile richiedere una riduzione della retribuzione o un intervento di miglioria gratuito a posteriori. Se però il difetto è imputabile a colpa dell’appaltatore può essere preteso anche un risarcimento danni. Qualora ad esempio un tetto risulti mal costruito dal professionista per negligenza grave e la struttura ceda su un’auto, è possibile chiedere che il danno sia risarcito.
Se si tratta inoltre di un difetto significativo o se l’opera risulta inutilizzabile per il committente, il committente può rifiutarsi di accettare l'opera e chiedere nuovamente il risarcimento dei danni se l'appaltatore è inadempiente. Nel caso in cui però l’opera sia stata edificata su un terreno del committente e possa essere rimossa solo con oneri sproporzionati il contratto non potrà essere sciolto. In un contesto del genere è possibile dunque applicare soltanto una riduzione del compenso o anche la rettifica dell'opera a titolo gratuito (a condizione che ciò non comporti costi eccessivi) e richiedere un risarcimento danni in caso di colpa.
Come procedere per far valere le pretese relative a un difetto dell’opera?
Finora, era obbligatorio effettuare un controllo dell’opera finita al momento della sua presa in consegna. I difetti evidenti dovevano essere notificati tempestivamente. Anche quelli individuati in un secondo momento (difetti occulti) andavano notificati non appena riscontrati.
Con la modifica del Codice delle obbligazioni «Codice delle obbligazioni (difetti di costruzione)», disposta il 20 dicembre 2024 e che è entrata in vigore il 1° gennaio 2026, in determinati casi queste regole cambiano.
Se si tratta di difetti a un’opera immobile, ossia a un’opera stabilmente fissata al terreno, come ad esempio un edificio, si hanno ora 60 giorni di tempo per notificare il difetto. Non è consentito concordare un termine più breve. Questo termine di 60 giorni si applica anche ai difetti di parti mobili che sono state integrate stabilmente nell’opera di costruzione e che rendono l’opera difettosa. Lo stesso termine va rispettato anche per difetti di progetti o di calcoli eseguiti da architetti o ingegneri su cui si è basata la costruzione dell’opera e che l’hanno resa difettosa.
I difetti a un’opera immobile che non è stato possibile individuare durante la normale verifica e collaudo vanno ora notificati entro 60 giorni dalla scoperta. Anche in questo caso non è consentito concordare un termine più breve. Questa regolamentazione trova applicazione anche per i difetti a parti mobili installate in modo fisso o a prestazioni di architetti/ingegneri che rendono difettosa l’opera.
Nota importante: si prevede che questi nuovi termini di notifica più lunghi varranno solo per i contratti d’appalto stipulati dopo il 31 dicembre 2025. Poiché i dettagli relativi all’applicazione di queste nuove disposizioni non sono ancora del tutto chiariti, si consiglia di richiedere una consulenza legale in caso di domande concrete.
Nell’ambito di un contratto d’appalto si concorda spesso l’applicazione della norma SIA 118. Trovi maggiori informazioni a riguardo all’interno di questo articolo.
Come deve essere redatto un contratto d’appalto?
In linea di massima un contratto di questo tipo può essere stipulato anche in forma orale, tuttavia ai fini probatori si consiglia di procedere per iscritto. Se il progetto rientra in un contratto di compravendita di un fondo, in determinate circostanze è necessario procedere con atto pubblico.
Qui di seguito trovi maggiori dettagli a livello legale e un modello di contratto da scaricare.